Vistazo a las nuevas normas tras estado de alarma
Desde el inicio del COVID se han dictado leyes que protegen a las personas desfavorecidas y adoptan las regulaciones en materia de desahucios y hogares sociales,
El pasado 28/10/21 se modificaron diferentes medidas para las personas consideradas en situación de vulnerabilidad económica y en riesgo a sufrir desahucios. Se ven modificados los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y el derecho a compensación de los arrendadores.
El Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, modifica algunas medidas de diferente índole a aplicar tras la finalización del Estado de Alarma. Entre otros aspectos, se definió la prorroga de 3 meses desde el final del Estado de Alarma, es decir, hasta el 9 de agosto de 2021. Algunas de las medidas adoptadas en su momento para atender diversas situaciones de vulnerabilidad, referidas a:
- Garantía de determinados suministros (agua, electricidad y gas natural)
- Derecho a la percepción del bono social eléctrico
- Determinadas medidas de protección en el ámbito del arrendamiento de viviendas
Por ello, ante la previsión de que algunas de las medidas contenidas en el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, dejen de surtir efecto el 31 de octubre de 2021, se considera necesario prorrogar la vigencia de algunas de las iniciativas adoptadas por el Gobierno de España para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica hasta el 28 de febrero de 2022, ante la persistencia de determinadas situaciones sociales adversas en esta nueva fase de recuperación económica, que determinan que continúe siendo preciso, durante un tiempo limitado, la adopción de acciones paliativas que refuercen la estructura de bienestar social.
En consecuencia, se dispone la prórroga del plazo de vigencia de algunas medidas con el Real Decreto-ley 21/2021, de 26 de octubre. Para garantizar el suministro a los consumidores vulnerables de agua, electricidad y gas natural, así como para permitir el acceso al bono social por parte de determinados colectivos en situación de vulnerabilidad económica y para hacer frente en el ámbito de la vivienda a determinadas situaciones de vulnerabilidad. Igualmente, se prorroga la consideración como esenciales de los servicios de protección y asistencia a las víctimas de violencia de género.
– Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
– Suspensión hasta el 28 de febrero de 2022 del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal.
– Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
– Modificación del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes
En contrapartida a dicha limitación del derecho constitucional de propiedad privada, se ha reconocido legalmente el derecho de los propietarios afectados a percibir una compensación económica de la administración competente.
ALEJANDRO FUENTES-LOJO RIUS OPINA
Alejandro Fuentes-Lojo Rius, Profesor de Derecho Procesal de la UOC y Vocal de la Comisión de Codificación de Cataluña opna:
Estamos ante un reconocimiento explícito del Gobierno de que las restricciones que se impongan sobre el derecho de propiedad privada deben ser compensadas económicamente, ya que el administrado no tiene el deber de soportarlas por mucho que estemos en plena pandemia.
La razón de esta novedad legal no es otra que la de evitar el riesgo de reclamaciones patrimoniales contra la Administración por las graves limitaciones impuestas en el derecho constitucional de la propiedad privada que podrían terminar, incluso, con sanciones al Estado Español por las supremas instancias judiciales europeas, como sucedió en Italia hace unos años.
Según la norma, los propietarios o arrendadores tendrán derecho a solicitar una compensación si durante los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada, tales medidas no se hubieran adoptado por la Administración competente y siempre que los propietarios o arrendadores acrediten que la suspensión del lanzamiento les haya ocasionado perjuicio económico porque el inmueble estuviere arrendado o no estándolo, se hubiere puesto a la venta o alquiler.
COMPENSACIÓN ECONÓMICA
Según la normativa será posible solicitar compensación económica por los siguientes conceptos:
- Renta: se compensarán las rentas dejadas de percibir durante la suspensión del desahucio o lanzamiento siempre que no superen el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento.
- Gastos: podrán solicitarse los gastos corrientes de la vivienda que haya tenido que soportar durante la paralización del desahucio o lanzamiento, que deberán acreditarse con los correspondientes recibos y facturas.
- Perjuicio económico: en caso de ocupaciones ilícitas se podrá reclamar el perjuicio económico ocasionado durante la suspensión del desahucio o lanzamiento si la vivienda se encontrara ofertada en venta o alquiler antes del momento de la entrada en la vivienda.
El propietario o arrendador afectado tiene que presentar su solicitud ante el órgano competente en materia de vivienda de la Comunidad Autónoma. Deberá incorporarse una exposición razonada y justificada de los daños y perjuicios soportados entre el momento en que se acordó la suspensión del desahucio y el 9 de agosto de 2021 -o bien la fecha en que se levantase dicha suspensión, si fuera anterior-.
El plazo máximo para resolver la solicitud será de tres meses, prorrogables por tres meses más, de manera que, si transcurrido dicho plazo no obtuviera una notificación, podrá considerarse la solicitud estimada por silencio administrativo.
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