Optimizar gastos a su comunidad de vecinos en el instante

Muchos propietarios se llevan las manos a la cabeza cuando ven las cuotas de su comunidad, pero no se interesan realmente en saber la procedencia de los gastos mensuales en su finca. En muchos casos, las cuotas se mantienen fijas durante años salvo derrames puntuales. Es común que los vecinos (ni los administrador en numerosas ocasiones) se preocupen por los gastos que se realizan en su comunidad. Al menos, no hasta que alguna cuota cambia de cuantía debido al cambio de precio de un seguro o un mayor gasto de electricidad en un determinado mes.

Un buen administrador de fincas debe estudiar con detenimientos los gastos a los que el conjunto de residencias está incurriendo. Pequeños cambios en la gestión del edificio como el apagado y encendido automático de las luces de la escalera o el ascensor pueden ahorrar mucho dinero a una comunidad.

Hace unos meses, la organización de consumidores y usuarios dejó unas pistas clave para recortar gastos en una comunidad de propietarios. Las cuotas vecinales pueden llegar a limitar mucho nuestros bolsillos cuando realizamos la cuenta de lo que pagamos al año. Les invitamos a leer un resumen de los mejores consejos por la OCU y otras recomendaciones que gracias a nuestra experiencia profesional ya han mejorado la contabilidad de nuestros clientes.

Es importante realizar una buena elección del banco que gestionará las cuentas de la comunidad. Todavía hay muchos bancos que cobran por realizar servicios que son gratuitos o mucho más económicos en otros bancos, como realizar transferencias o el giro de recibos. Es importante ser conscientes de si estamos pagando por comisiones o se está incurriendo en gastos extras de servicios o condiciones especificas del contrato que no son útiles para la comunidad.

Es obligatorio para todas las comunidades tener un seguro de multirriesgo en el edificio. Casi todas las coberturas y primas que ofrecen los seguros son similares y sin embargo varían mucho su precio de una compañía a otra. El último estudio de OCU Inmobiliario estima que la mejor póliza para cubrir un edificio de 20 viviendas, 30 años de antigüedad y calidades medias, costaba unos 2.100 euros. En cuanto a la póliza es importante no bajar de los 600.000 euros por responsabilidad civil y que cubra los daños por agua con franquicia de 300 euros (son los daños más frecuentes y los que más suben la prima; para bajarla, establecer una franquicia es una recomendación)

Se deben revisar anualmente todos los contratos de seguros a los que la comunidad esté inscrita. Si tras su análisis se encuentran servicios contratados de los que podemos prescindir, se deberá cancelarlos. Aquellos seguros que se categoricen como útiles deberán ser revisados una vez más para valorar si podemos encontrar otro servicio con las mismas prestaciones a un mejor precio. Este último examen es un paso muy importante para cualquier comunidad de propietarios. Cambiar todos los años de seguro no debe darnos miedo si existen opciones nuevas más atractivas. La reducción de gastos puede llegar a ser hasta del 36%. Muchas comunidades tienen el mismo seguro desde hace más de 15 años, los vecinos se sorprenderían de cuánto pueden ver reducidas sus cuotas sin perder cobertura de riesgo. Además, muchas compañías ofrecen con el contrato seguros de hogar individuales, que pueden hacer mejorar también nuestras finanzas personales.

En cuanto a la electricidad, también sería recomendable revisar las diferentes opciones de compañías energéticas y calefacción para decidir cuál tiene las tarifas y servicios que más interesan a la comunidad. Los ahorros pueden llegar a ser del 8%. Adicionalmente, es necesario asegurar que todos los dispositivos de las instalaciones comunes son eficientemente energéticos. Es recomendable por ejemplo el uso de bombillas led de bajo consumo que proporcionan una luz muy potente. La instalación de placas solares en el caso de edificios de la Comunidad de Valencia es también muy recomendable. Además, ajustar la potencia segun las necesidades de iluminación de cada zona del complejo o incluso elegir dispositivos de encendido y apagado automático para las horas de menor afluencia en escaleras y entradas.

Este último consejo también vale para el ascensor, que debería tener su suministro eléctrico ajustado a los picos más altos de consumo. Actualmente ya no es obligatorio por normativa contratar más de 10kW, si no que se puede contratar entre 4 o 6 kW y simplemente pagar el sobrecoste si sobrepasamos el pico. La OCU estima un 63% de ahorro regulando la potencia contratada según las necesidades de los vecinos.

Otro de los gastos más importantes incurridos por el ascensor es el coste de mantenimiento, que puede variar en un 20% según las diferentes compañías. Es habitual conservar la misma compañía que instaló el ascensor en su día, pero en general se habrá cumplido con la permanencia en la mayoría de situaciones. Si se estableció una permanencia demasiado larga no es obligatorio respetar los plazos al ser abusiva. También debe revisarse el coste de la línea de teléfono de emergencia, que en muchas ocasiones la compañía de servicios ofrece actualmente de forma gratuita.

Por supuesto, también es importante revisar los contratos de limpieza, portería u otros servicios extra que requiera la comunidad, como el de jardinería o mantenimiento de piscinas. En todos los casos debe valorarse si es más recomendable contratar a una persona de forma directa, una compañía que mande la persona a realizar el servicio o incluso una compañía que nos ofrezca todos estos servicios con una tarifa única. En muchas ocasiones es más sencillo y más fácil de gestionar contratar a una empresa que nos suministre los servicios en lugar de ser la comunidad quien contrate directamente a un trabajador.

Por último y no menos importante, la elección de un buen administrador es esencial. Deberá valorarse si se quiere optar por un administrador muy económico (cuidado porque si la cuota es demasiado básica no cubrirá la mayoría de servicios esenciales que acabarán por pagarse aparte) o un administrador más caro que se preocupe por reducir los gastos vecinales y acabe resultando más económico a los vecinos. El precio entre administradores puede variar en un 50%.

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¿Apartamentos de turistas ruidosos? Nunca

Aprovechando las vacaciones de verano, muchos propietarios que no se quedan en casa deciden poner en alquiler sus viviendas. Por esta razón, el número de alquileres se ve incrementado por turistas de corta estancia. Lamentablemente, una gran proporción en la costa de la Comunidad Valenciana es turismo de borrachera.

En los alojamientos del tipo Airbnb, la situación además se complica porque el propietario no tiene prácticamente el control de la elección del huésped. Al contrario que un inquilino de larga estancia, éste no es entrevistado. No suelen conocer las normas de la comunidad que garantizan la convivencia pacífica con el resto de vecinos. Sólo tienen que pagar su noche y dejar el apartamento en buen estado. Debido a ello, una tranquila comunidad de vecinos puede tornarse un infierno.

En consecuencia, se complica también el control de quién realmente es un arrendatario o simplemente alguien que se ha colado a aprovechar la piscina de una finca privada. Estos ocupantes temporales no suelen mostrar el mismo respeto por las zonas comunes y las normas de la comunidad.

A diferencia de los hoteles, los turistas que deciden alquilar un apartamento no tienen ningún tipo de control respecto a la hora de entrada y salida o el nivel de ruido producido.

Al comienzo de cada verano, la policía recibe numerosas denuncias por ruidos de ocupantes desconocidos en su edificio. Es más, incluso los administradores de fincas ven aumentadas las consultas de personas cansadas de la alta rotación de inquilinos irrespetuosos en su edificio. En AGAD somos expertos en la materia, y por ello hoy les explicamos lo que necesitan saber y les animamos a contactarnos sin compromiso para estudiar su caso en concreto.

CÓMO IMPEDIR VIAJEROS RUIDOSOS EN TU COMUNIDAD

En primer lugar, la legislación está compuesta por leyes que protegen tanto al ocupante del apartamento turístico como a los residentes que sufren las molestias. En el artículo 33 de la Constitución Española se refleja el derecho y disfrute de la propiedad privada. El Código Civil recoge los derechos de los propietarios en el artículo 348. Además, las Administraciones Públicas exigen determinadas normas y licencias para poder constituir un apartamento con denominación de turístico.

En segundo lugar, los propietarios de un edificio con pisos turísticos están protegidos por la Ley de Propiedad Horizontal. En su artículo 7 y 9 se prohíben las actuaciones molestas, peligrosas o ilícitas así como todo aquello prohibido por los estatutos de la comunidad. Además, se determina un uso adecuado del inmueble y sus zonas comunes.

Si alguno de los propietarios de nuestra comunidad quiere hacer un dinero extra y alquilar su apartamento por unas semanas, los habitantes del edificio no tienen por qué ver perturbado el funcionamiento de las normas de siempre y horarios de descanso. Se deben notificar dichas actuaciones para permitir el inicio de un proceso judicial.

Una vez comenzado el proceso judicial se prohíbe el uso de inmuebles como apartamentos turísticos en toda la comunidad. Esta prohibición es posible siempre que se demuestre que no se está garantizando el cumplimiento de normas de convivencia incumpliendo así la Ley de Propiedad Horizontal. Una vez que los estatutos de la comunidad prohíban estos usos inadecuados del inmueble no habrá más que notificar el incumplimiento para el cese de la actividad. Si el propietario no parara su actividad de alquiler de corta estancia tras dicha prohibición se vería expuesto a los tribunales.

Juntas de propietarios con medidas extraordinarias y temporales hasta e l 31-12-21. Real Decreto Ley 8 /2021 de 4 de mayo

Los Colegios de Administradores de Fincas han trabajado durante meses para adaptarse a la nueva situación de pandemia COVID 19. El Real Decreto Ley 8 /2021 de 4 de mayo dictado por el gobierno de la nación regula por fin a las juntas de propietarios con medidas extraordinarias y temporales hasta e l 31-12-21.

El pasado cinco de mayo se publicó en el BOE este decreto (que podéis encontrar en este enlace) por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, con motivo de la reciente finalización de la vigencia del estado de alarma.

Se regula el régimen judicial de las medidas que las comunidades autónomas necesiten adoptar con el objetivo de la no propagación y control del virus siempre que respeten los derechos fundamentales. Asimismo se adoptan medidas extraordinarias para las Juntas de vecinos en régimen de propiedad horizontal, debido a las complicaciones que las fincas estaban experimentando para su celebración presencial, y las múltiples peticiones y preguntas existentes sobre la posibilidad de adoptar acuerdos de manera telemática, tal y como ya se venía haciendo en la Comunidad de Cataluña.

En el resto de comunidades la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, omite la posibilidad de desarrollar las reuniones de forma telemática. Por ello, las medidas previstas, complementan y actualizan esta laguna legal que con las medidas restrictivas del COVID impedían las reuniones de las juntas. Estas medidas afectan a la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual, así como los nombramientos de los órganos de gobierno. De esta manera, se suspende hasta el 31 de diciembre de 2021 la obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal, así como las obligaciones de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual.

Durante el mismo período, o hasta la celebración de la junta correspondiente, se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno. A partir de ahora se permitirán las celebraciones de juntas de propietarios por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple.

El administrador debe comprobar con antelación a la junta que todos los propietarios dispongan de los medios necesarios para su celebración telemática. El secretario, por su parte, deberá reconocer la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo expresará en el acta. Además, se adoptará también la adopción de acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática.

Medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de las comunidades en régimen de propiedad horizontal

  • Artículo 2. Suspensión de obligaciones y prórrogas.
    • 1. La obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal quedará suspendida hasta el 31 de diciembre de 2021.
    • 2. Durante el mismo período, queda igualmente suspendida la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual.
    • 3. Durante el mismo período, o hasta la celebración de la junta correspondiente, se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno, aunque a la entrada en vigor del presente real decreto- ley hubiera expirado el plazo legal o estatutariamente establecido.
  • Artículo 3. Posibilidad de celebrar reuniones.
    • 1. Excepcionalmente, durante dicho período la junta de propietarios podrá reunirse a solicitud del presidente o de la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación, si fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021. Entre los acuerdos que no pueden demorarse se entenderán incluidos en todo caso los atinentes a las obras, actuaciones e instalaciones mencionadas en el artículo 10.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que sí requieran acuerdo de la junta.
    • 2. En el supuesto previsto en este artículo, la junta de propietarios podrá celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que:
      • a) Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y
      • b) El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta. El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador.
    • 3. En el supuesto previsto en este artículo, será también posible la adopción de acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación. En estos supuestos, el presidente de la comunidad solicitará el voto a todos los propietarios mediante escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación, que deberá expresarse de manera clara, la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto, y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales. El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador y el último día del plazo establecido para la emisión del voto. A efectos del artículo 15.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, se entenderá que el momento de inicio de la junta es el de la solicitud del voto por parte del presidente.
    • 4. No obstante lo dispuesto en este artículo, la junta de propietarios podrá celebrarse de forma presencial cuando se garanticen las medidas de seguridad en cada momento aplicables.
    • 5. A los efectos del artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, será causa de impugnación de los acuerdos adoptados conforme a lo dispuesto en este artículo, el incumplimiento de las garantías de participación e identificación que en él se establecen.

BOE – Disposición 7351 del BOE núm. 107 de 2021

No duden en contactarnos si su administrador actual no facilita la adaptación a esta nueva norma a sus vecinos. Y si quieren profundizar en el tema, les dejamos esta entrevista de la COPE con Augusto Soler, Presidente de COAFA, donde nos habla de el trabajo realizado desde los Colegios de Administradores de Fincas con este nuevo decreto.

El indebido uso del ascensor durante una mudanza o una obra en un edificio común

Cuando un vecino realiza una mudanza o una obra en su casa, es habitual que los trabajadores contratados para dicha operación utilicen el ascensor común como una zona de trabajo más. Muchas veces el ascensor acaba sucio, lleno de polvo y el resto de vecinos no pueden hacer uso del ascensor cuando lo necesitan porque está siendo utilizado ininterrumpidamente por los operarios. El propietario se ahorra de esta forma la grúa que debería ser contratada para estas funciones, y en algunas ocasiones ni siquiera avisan al resto de vecinos o solicitan permiso al presidente con antelación.

El ascensor es una instalación común que no ha sido diseñada como montacargas ni esta concebido para dicho uso. Su uso indebido, como el transporte de objetos o materiales de elevado peso, puede generar daños en el funcionamiento del ascensor a corto o largo plazo. Quizá al concluir la obra o la mudanza no se haya detectado ningún fallo, pero un problema grave en el sistema puede aparecer más tarde y provocar un coste elevado a la comunidad.

Para evitar este tipo de problemas, es importante que antes de utilizar el ascensor para una obra o mudanza se avise a la empresa de mantenimiento de la comunidad con la finalidad de realizar una revisión que concluya en un informe las consecuencias que este uso podría acarrear a la estructura, y si se ha generado alguna tras la finalización de las labores. De esta forma, se establece un acuerdo con el propietario en el que si aparece cualquier incidencia tras la segunda inspección, el coste de la reparación sería responsabilidad del propietario que ha realizado la actividad.

Tanto las comunidades como las empresas de ascensores deberían incluir en sus contratos de mantenimiento
una cláusula que recogiera estas circunstancias para establecer la obligación de pasar estas revisiones y definir que el coste de cualquier incidencia sería asumido por cada comunero.

Debe aprobarse una normativa de régimen interno por mayoría simple para regular el uso del ascensor, el periodo máximo de utilización del mismo, e incluso se podría imponer una tasa económica por día en el caso de realizar alguna actividad privatizada con él. De esta forma se compensa al resto de comuneros que se ven imposibilitados de hacer un uso normalizado del ascensor y de cualquier daño que pudiera aparecer en la instalación en un futuro.

Se debe tener en cuenta que si un vecino sufriera algún accidente como consecuencia del indebido uso del ascensor, la responsabilidad podría alcanzar a los responsables de la empresa de ascensores e incluso al presidente de la comunidad de vecinos. Por esto la importancia de precisar y adoptar todas las medidas necesarias de control posibles que ayuden a evitar fallos no detectados antes de cualquier uso privado de un elemento común.

El número de okupas crece en tiempos de COVID 19. Descubre la mejor forma de gestionar y evitar la ocupación de tu propiedad.

Desde hace años la ocupación de viviendas ha sido un problema presente en España. Un fenómeno que ha ido creciendo de forma exponencial, especialmente en Cataluña, siendo Barcelona la provincia española con mayor número de okupas. Si la situación ya era preocupante, el estado de alarma actual debido a la pandemia de COVID 19 no ha hecho más que agravar las cosas.

Antes del desahucio, los okupas alegan haber estado en contacto con un contagiado, por lo que por protocolo deben confinarse. Incluso sin tener ningún documento que acredite que son un paciente contagio, los procesos se interrumpen, por simple sospecha de positivo al no ser posible acceder a la vivienda. Con certificados que indiquen el posible contagio, los juzgados retrasan los procesos como mínimo 2 meses. Como consecuencia, muchas familias con derecho a una vivienda social no pueden acceder a ella y los propietarios se ven inhabilitados a recuperar su vivienda.

Además, el Gobierno español ha regulado determinadas protecciones a aquellos colectivos que por su vulnerabilidad puedan ser objeto de desahucio, decretando la suspensión de desahucios hasta la finalización del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2.

En contrapartida, los arrendadores pueden pedir una compensación cuando la administración competente no hubiera adoptado tales medidas, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales. La compensación es el valor medio del alquiler de la vivienda, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. 

La solicitud de compensación podrá presentarse hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2.

¿Qué debo hacer si tengo constancia de la ocupación ilegal de una vivienda de mi comunidad de vecinos?

Aunque la reacción más lógica de cualquier vecino es denunciar la situación en cuanto es consciente de que hay okupas en otra vivienda de su comunidad, es importante tener en cuenta el reglamento vigente de la Ley de Propiedad Horizontal.

El artículo 9 dicta que es obligación de cada propietario el buen mantenimiento de todas sus propiedades y evitar que perjudiquen al entorno vecinal y al resto de propietarios. Esto quiere decir que será el propietario de la vivienda quien tiene la responsabilidad de responder si existe una ocupación en su propiedad. La comunidad nunca podrá actuar en nombre del propietario afectado, al ser su derecho particular y exclusivo.

Como vecino, sólo podrías avisar al propietario o al administrador de fincas de tus sospechas. Será siempre el propietario o titular de la vivienda quien denuncie a la policía o la guardia civil de la presencia de okupas. Además, deberá hacerlo aportando pruebas de la propiedad de la vivienda, como facturas, escrituras o empadronamientos.

¿Qué puede hacer la comunidad de propietarios?

Como hemos explicado en el apartado anterior, sólo el propietario del inmueble podría denunciar la presencia de okupas. Sin embargo, si existen desperfectos o ruidos dentro de las zonas comunes, la Comunidad de vecinos está en su derecho de tomar acciones legales contra los okupas. Tras informar debidamente al administrador de fincas, que debería asistir en el proceso, el presidente de la comunidad (representante legal de la comunidad de vecinos) podrá realizar una denuncia antes los organismos pertinentes y con pruebas que justifiquen la existencia de daños así como testigos que confirmen a los okupas como los autores de los hechos.

¿Cuál es el papel del administrador de fincas?

Por el mismo razonamiento anterior, un administrador de fincas tampoco podrá denunciar la situación de ocupación o desalojar a los okupas. Sin embargo, el administrador puede hacer de mediador entre los vecinos y debería contactar al titular de la vivienda en caso de que algún vecino le comente la situación. Si la comunidad pudiera denunciar a los okupas al haberse producido actos vandálicos en las zonas o elementos comunes, el administrador debe actuar junto al presidente en el proceso de denuncia y reclamar la compensación de los daños ocasionados.

¿CÓMO PUEDO CONSEGUIR UN DESAHUCIO EN 48 HORAS?

Existe una manera de acelerar el proceso de desalojo antes de que éste pueda llegar a extenderse durante meses. La policía tiene derecho a echar a los okupas sin orden judicial siempre que las autoridades puedan entrar en la vivienda y que los okupas no se encuentren en la vivienda desde hace más de 48 horas. El propietario debe ser capaz de demostrar la hora a la que los indeseados okupas entraron a la fuerza.

Por ello es importante instalar una alarma o cámaras de vigilancia si nuestra vivienda está expuesta a sufrir una ocupación. Aunque no hayan objetos de valor en la propiedad y la instalación de un sistema de seguridad sea una inversión poco atractiva, nos ahorrará quebraderos de cabeza y mucho tiempo en el futuro si llegara a producirse una ocupación.

Si quieres informarte de cómo puedes incluir un sistema de seguridad a bajo coste que te aporte la tranquilidad necesaria en estos tiempos complicados, contacta con nosotros y te informaremos de todo lo que necesitas. Puedes contactarnos también si necesitas asesoramiento en un proceso de desalojo, estaremos encantadas de ayudarte a gestionarlo.




Problemática con el idioma en Juntas de Propietarios. Derecho a exigir un traductor y a celebrar la reunión en un idioma no oficial.

España es un país cada vez más internacional, y sobre todo en Alicante y el resto de la Comunidad Valenciana hay muchas Comunidades de Propietarios que están compuestas por personas que hablan diferentes idiomas. En algunas de ellas pueden incluso predominar los residentes extranjeros a los nacionales. Por ejemplo, en Alfaz del Pi hay muchas segundas residencia e incluso primeras residencias de noruegos. En nuestra administración de fincas AGAD, gestionamos una urbanización cuya comunidad está compuesta casi mayoritariamente por extranjeros, y por ello conocemos de primera mano la problemática que se genera en la celebración de juntas debido al idioma. Si este es tu caso, quédate a leer todo lo que necesitas saber y no dudes en consultarnos para que podamos asistirle respaldados por nuestra extensa experiencia.

Una Junta de Propietarios puede celebrarse en todas las lenguas oficiales del país: castellano, catalán, gallego, euskera, aranés. El acta puede también ser redactado en los idiomas expuestos anteriormente, a pesar de que la legislación en Cataluña obliga a redactar el acta, al menos, en catalán (aunque si no se hiciera los acuerdos siguen siendo igualmente válidos).

En las Juntas de Propietarios se puede utilizar una lengua extranjera o cualquier lengua oficial propia de una Comunidad Autónoma. Deberá articularse un mecanismo apropiado para evitar la merma de derechos del resto de propietarios que no conocen la lengua extranjera o autonómica en este tipo de relaciones jurídico-privadas.

Es importante especificar que si se utilizara una lengua extranjera o autonómica en las juntas de propietarios, los acuerdos y las deliberaciones en el ámbito de las mismas deberán regirse siempre por la legislación española.

Si algún propietario desconoce la lengua acordada a emplear en las juntas, éste tendrá derecho a que asista un traductor (cualquier persona que conozca el idioma, puede ser incluso otro vecino o el administrador). La celebración de la junta se irá desarrollando a medida que se vaya traduciendo todo al vecino extranjero.

En la Ley de Propiedad Horizontal no se especifica el idioma que debe utilizarse en una Junta. La referencia podemos encontrarla en la Constitución española que reconoce la oficialidad del castellano como lengua del Estado español y el «deber» de los españoles de «conocerla» y el «derecho de usarla». Y que los extranjeros gozan en España de los mismos derechos civiles que los españoles, por ejemplo, a utilizar su propia lengua en una relación jurídico privada.

El Tribunal Supremo admite que las juntas de propietarios puedan decidir la lengua o idioma que se desarrollará en la celebración y esta decisión debe llevarse a cabo por mayoría simple.

Por ejemplo, se puede aprobar en junta por mayoría simple que la lengua a utilizar en una reunión de vecinos sea el inglés y no el castellano, ya que el Tribunal Supremo alude a que se trata de una cuestión privada en la que el sistema no puede intervenir.

En este sentido, se haría la convocatoria con el punto del orden del día de la lengua que se utilizará, aclarando que aquellos propietarios que la desconocen, deberán comunicar por anticipado a la celebración de la junta, al propio presidente de la comunidad o al secretario administrador, la necesidad de disponer de un traductor.

En el caso de que la reunión se celebre en el idioma acordado, pero alguno de los asistentes no comprenda dicho idioma, éste vecino tendrá también derecho a entender lo que se está debatiendo y seguir el desarrollo de la Junta sin complicaciones. Si la lengua a utilizar es ajena al lugar donde está situada la finca resulta obvio entender que debe proveerse de intérprete a los nacionales que no consiguieron que la lengua fuera el castellano.

Un caso distinto sería el de un extranjero que adquiere una vivienda en una comunidad donde es él el único que no conoce el Español. En este caso, la comunidad puede por mayoría simple proveer un intérprete para este vecino. Sin embargo, no es una obligación de la comunidad pagar por el servicio de un traductor.

No existe el derecho en el ámbito estrictamente privado como es el de la comunidad de vecinos, salvo que los ciudadanos extranjeros consigan que se apruebe por mayoría simple que se pagarán los servicios de intérprete.

Pasos a proceder si existe un vecino afectado por Síndrome de Diógenes en nuestra Comunidad de Propietarios

Las Comunidades de Propietarios se ven afectadas por un grave problema si existe un vecino entre los comuneros que padezca el Síndrome de Diógenes.

Esta enfermedad provoca a las personas acumular residuos y objetos inutilizados de forma patológica en su vivienda o incluso en la escalera de vecinos, provocando el origen de malos olores y plagas por todo el edificio. La Comunidad de Propietarios deberá en estos casos actuar de inmediato, pues la patología puede agravarse y es más fácil de tratar en las primeras etapas.

El Síndrome de Diógenes es un trastorno del comportamiento que se presenta especialmente en personas mayores que viven solas. El aislamiento social, voluntario o involuntario les incita a la reclusión en el hogar. Estas personas afectadas por el Síndrome de Diógenes abandonan su higiene personal y no se preocupan por su alimentación o su salud. Por lo general, no son conscientes de que están afectados por esta patología y no saben justificar el por qué de sus actuaciones nocivas para sí mismos.

En España el Síndrome de Diógenes afecta a 1,7 enfermos por cada 1.000 ingresos hospitalarios. El número se ve incrementado cada año debido al crecimiento de la población mayor de 65 años que viven solos.

¿Cómo puedo saber si mi vecino tiene Síndrome de Diógenes?

Mucha gente cree erróneamente que quien se ve afectado por este síndrome tiene simplemente un problema de falta de higiene y aislamiento social. Si embargo, se trata de un problema que esconde otras enfermedades y complicaciones sociales más graves, tal y como explican las asesoras sociales del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) Inmaculada Cuesta Poyato y Erika García González

Además, no debe confundirse con el Síndrome de Acumulación Compulsiva, que provoca adquirir y almacenar todo tipo de objetos que algún día podrían tener utilidad. A diferencia, los enfermos con Síndrome de Diógenes no compran nuevos artículos (a veces por la ilusión de ser arruinados económicamente), sino que coleccionan grandes cantidades de artículos sin utilidad y de residuos que van generando en casa. Este trastorno, que esconde importantes alteraciones psiquiátricas suele ir acompañada de otras enfermedades, como la demencia.

Aunque es cierto que es más común en personas de edad avanzada también puede haber casos en personas jóvenes. Suelen encontrarse en situaciones de depresión o no haber superado la muerte de un familiar. La dificultad económica también suele incentivar este comportamiento, pero esto no es un factor relevante puesto que se conocen casos de individuos con alto nivel económico y exitosas carreras profesionales.

La soledad es también un factor clave como desencadenante de la enfermedad. Cuando son dos personas las que conviven en el hogar, la persona enferma puede motivar a su acompañante a adoptar sus malos hábitos arrastrándolas también a la enfermedad.

La acumulación de basura es sólo un síntoma.
La acumulación de residuos es sólo un síntoma. WIKIPEDIA

¿CÓMO DEBE PROCEDER LA COMUNIDAD LEGALMENTE ANTE UN CASO DE SÍNDROME DE DIÓGENES?

En el caso en el que la enfermedad se haya identificado, no procedería continuar el cauce del art. 7 LPH en cualquiera de sus modalidades de actividades molestas, prohibidas o insalubres, pese a que se darían las circunstancias objetivas para ello.

Los vecinos deben comprender que debido a su condición el enfermo no tiene capacidad para discernir y comprender el objetivo de un requerimiento por el presidente, por lo que se trataría de una vía ineficaz. Se debe realizar una Junta de Propietarios e incluir en la orden del día este problema para que los vecinos debatan qué pueden hacer y cómo van a proceder. Se aprobará por mayoría simple comunicar a la fiscalía provincial del lugar los acontecimientos ocurridos en la vivienda del enfermo.

Se presentará un documento que recoja los hechos que se está observando en la comunidad. Este escrito debe dirigirse a dos instancias del ayuntamiento. Se presentara en el Registro General del Ayuntamiento, destinado a la Salud Publica (para una inspección sanitaria y visita al inmueble) y a los Servicios Sociales, para que realicen una valoración social de ayuda y apoyo al propietario afectado por el síndrome de Diógenes. Este tratamiento médico y psicológico ayudará a paliar las posibles complicaciones de insalubridad e higiene e instaurará medidas preventivas para que no vuelva a suceder un nuevo cuadro de Síndrome.

En muchos casos los propios afectados suelen rechazar la ayuda social, y si no están incapacitados legalmente, no pueden ser ingresados en un Centro sin su consentimiento.

En el caso de que el propietario no admita la ayuda, se debería interponer denuncia en el juzgado. Se procederá después al internamiento urgente del afectado por la vía del art. 763 LEC. Esto es posible debido a que el comunero está afectado de un cuadro de enfermedad que supone un riesgo tanto para su propia salud como para la del resto del edificio. De esta forma el juez procederá al internamiento civil y más adelante tramitar a instancias de la fiscalía el procedimiento de incapacidad. Si fueran conocidos los familiares del afectado se daría a la fiscalía estos datos también.

El Ayuntamiento está obligado legalmente a prestar asistencia sanitaria al afectado,  retirar las basuras de la vivienda y proceder a su desinfección y desinsectación.

Es importante subsanar las deficiencias higiénico-sanitarias de la vivienda del afectado, retirando las basuras y desperdicios acumulados, y procediendo a su desinfección y desinsectación, para que puedan recuperarse las adecuadas condiciones de habitabilidad.

¿Qué puedo hacer si tengo un vecino con Síndrome de Diógenes?

Las circunstancias anteriormente mencionadas suelen acarrear un grave problema de salubridad y seguridad tanto como para el enfermo como para el resto del edificio, por ello es habitual que sean los mismos vecinos quien den la voz de alarma a las autoridades y familiares.

Es muy importante que la Comunidad no espere a que el problema se «solucione» simplemente llamando la atención al vecino o dejando el tiempo pasar. La Comunidad de Propietarios debe actuar en cuanto se detecten las primeras señas del Síndrome.

Según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, se debe proceder con una doble comunicación, por un lado informando a las autoridades (como son los Servicios Sociales, el Servicio de Sanidad Municipal y el Servicio Técnico de Limpieza, en colaboración directa con la Asesoría Jurídica, la Policía Local y, en su caso, los Bomberos) y por otro haciéndolo saber a sus familiares. En el caso de la ausencia de éstos, es importante que los vecinos establezcan un vínculo de ayuda con el enfermo para que pueda mejorar sus condiciones y su calidad de vida.

El administrador de fincas tiene también un importante papel a realizar para solucionar este problema. No porque deba denunciar la situación sino sobre todo para asegurar una ayuda a tiempo. Cuando el enfermo se ve intervenido por la acción social en una fase inicial tiene muchas más probabilidades de mejora.


Ser nombrado Presidente de su Comunidad de Vecinos, ¿para quién es obligatorio? ¿qué puedo hacer?

El cargo de presidente es obligatorio según el artículo 13.2 de la Ley 49/1960 del 21 de Julio de la Propiedad Horizontal

En él se indica que el presidente debe ser elegido entre los propietarios mediante elección, subsidiariamente o en rotación (que resulta lo más habitual). Además, el presidente será siempre un propietario y no un representante, autorizado o familiar de éste. Los propietarios de los bajos también tienen la obligación de ser presidentes

Por lo que si usted es propietario y resulta elegido Presidente no podrá negarse a cumplir con dicha obligación.

De la misma forma que existe la obligación de ser Presidente, si somos propietarios de una vivienda existe el derecho a presentarse voluntario. En el caso de que alguien se presente voluntariamente y los vecinos estén de acuerdo no será necesario seguir la rotación o realizar un sorteo. Las personas que se presentan voluntarias suelen disponer de mayor motivación para realizar las funciones de Presidente, por lo que resultan más propicias para el cargo. En contrapartida, debe valorarse que dichas personas no se presenten a la presidencia por un determinado interés propio o sean morosas a la Comunidad de Propietarios (en cuyo caso nuestra Administración de Fincas Alicante AGAD recomienda no otorgar el puesto de ningún modo). Así mismo, se recomienda que el presidente viva en la residencia para no dificultar la comunicación entre copropietarios y poder gestionar con eficacia las tareas de la Comunidad de Vecinos.

¿Y si el elegido presenta indisponibilidad para asumir el cargo?

Si existe un caso de fuerza mayor, enfermedad grave o se trata de una persona de edad avanzada, un juez deberá dictaminar si ello es motivo suficiente para no ostentar el cargo. El propietario dispondrá de un mes desde su nombramiento para solicitar al juez una nueva votación o sorteo en la Comunidad de Vecinos alegando los motivos por los que no podría desempeñar sus tareas. Sólo el juez podrá determinar si el solicitante cumple las razones que le eximen del cargo.

¿Y si no tengo el tiempo o los conocimientos necesarios?

Si no somos voluntarios el hecho de ser nombrados presidentes puede resultarnos una situación muy incómoda y podemos agobiarnos ante la idea de no disponer de tiempo o conocimientos suficientes para realizar una buena gestión. Por ello, es importante la elección de un buen administrador de fincas que nos acompañe en el camino y que será quien asegure el buen funcionamiento de la Comunidad y todos sus servicios.

En AGAD administración de fincas Alicante comprendemos esta preocupación y no queremos que se agobie ante la idea de enfrentarse a situaciones como impagos de vecinos o averías inesperadas en los momentos más inoportunos. Nos encargamos de los reclamos de deudas, la gestión de mantenimiento y averías, el ahorro de costes, la comunicación con los vecinos (incluso con aquellos que no comprenden el idioma ya sea porque son extranjeros o un poco tozudos). Además, disponemos de medios informatizados como nuestra oficina virtual y les ofrecemos servicio de asistencia 24 horas si lo desean. No duden en consultar nuestros servicios y le ofreceremos un presupuesto ajustado a sus necesidades.

Porque la tranquilidad tiene marca y el ser presidente no debe ser un impedimento para preocuparse por lo que realmente importa.

Imagen publicada por COAFA Colegio Administración Fincas Alicante

Coronavirus en las comunidades de propietarios

Gestión de medidas de protección, contagio y problemática en las comunidades de propietarios frente a la situación de alerta por CORONAVIRUS

Las comunidades de propietarios tienen una enorme responsabilidad a la hora de tratar de evitar el contagio de todo el edificio. Tocar el manillar de una puerta o llamar al ascensor son simples gestos a los que muchos vecinos no prestan atención a pesar de llevar la mascarilla, son hábitos que ponen en peligro a toda la asociación de vecinos. Incluir normas de convivencia y pautas a seguir en las zonas comunes.

Los administradores de fincas así como los presidentes y propietarios debatieron largo y tendido el proceso de contingencia en sus respectivas fincas durante el confinamiento, pero parece que el tema se ha relajado en muchas comunidades a pesar de que estas pautas deben seguir respetándose y actualizándose según las directrices del Ministerio de Sanidad.

¿Pueden celebrarse Juntas de Propietarios ante la situación actual?

Como ya hemos explicado en otros artículos, el Presidente tiene la obligación de realizar una junta ordinaria cada año. Sólo en Cataluña se ha registrado una normativa específica para las Juntas de Propietarios durante la pandemia de COVID-19. Para el resto del territorio, todas aquellas comunidades de propietarios que no celebraron su junta anteriormente al estado de alarma, deberán realizarla incluso cuando se trate de reuniones con un gran número de asistentes.

Sin embargo, así como muchas empresas se están adaptando a una forma de trabajar más telemática, las comunidades de vecinos pueden aprovechar la situación actual para renovarse tecnológicamente. Adaptarse a las circunstancias excepcionales de hoy en día no debe impedir la celebración de una reunión ordinaria. Es posible posponer algunos temas de poca importancia y centrarse sólo en los asuntos de relevante urgencia. De esta forma se reduce el tiempo de la Junta pero se garantiza el derecho de información, voz y voto de los propietarios.

Si en tu comunidad hay vecinos sin acceso a Internet o con dificultades para gestionar una reunión online, se puede organizar una Junta de vecinos de reducido número al que acudan como asistentes únicamente el administrador, propietarios, y dichos vecinos con dificultades tecnológicas. El administrador se encargará de grabar la reunión y transmitirla en tiempo real, así como garantizar que el resto de los asistentes virtuales puedan escuchar y expresarse adecuadamente.

¿Tienen los comuneros las mismas obligaciones económicas durante el estado de alarma?

La situación económica es complicada para muchas familias que han perdido sus empleos como consecuencia de la crisis sanitaria. Además, en algunas comunidades no es posible disfrutar de todas las zonas comunes de las que normalmente todos los vecinos pueden hacer uso sin restricción. Por ello, en algunas comunidades se ha iniciado el debate de modificar las obligaciones económicas durante el estado de alarma. Sin embargo, los comuneros siguen sujetos a las obligaciones ordinarias y extraordinarias sin que éstas puedan estar dispuestas a prórroga a excepción de que así se haya decidido en la comunidad de propietarios.

Consejos y precauciones a tomar en cuenta en cualquier finca colectiva

Las autoridades sanitarias advierten de la importancia de tomar medidas tanto dentro como fuera de tu comunidad de vecinos. Cuando un vecino llega de la calle y entra por su puerta principal, la precaución debe seguir siendo su prioridad a pesar de que sienta que ha llegado a casa.

  • Respetar una distancia de contacto de mínimo 1 metro entre los vecinos que se desplacen por las zonas comunes del edificio, ya sean las escaleras o la piscina.
  • Se debe limitar el uso del ascensor de forma individual, sólo un vecino por trayecto si no conviven en la misma casa, a excepción por supuesto de personas con limitaciones que necesiten ser acompañadas.
  • La limpieza de zonas comunes debe extremarse, sobre todo en determinadas áreas más sensibles al contagio, como los manillares de las puertas de acceso o los botones de ascensor y porteros. Los vecinos deben evitar su contacto directo si no han higienizado sus manos anteriormente. Además, es importante realizar una ventilación frecuente en escaleras y portales.
  • Si es necesario para la seguridad del edificio se limitará el acceso a determinadas zonas comunes únicamente al personal de mantenimiento y limpieza.
  • Se recomienda a los trabajadores de mantenimiento y limpieza que realicen sus funciones laborales en las primeras o últimas horas del día cuando menor afluencia de vecinos haya en el edificio. Además, deben respetar todas las precauciones de control y precaución como el resto de vecinos.
  • Las recomendaciones sanitarias deben ser visibles en el tablón de anuncios o puertas del edificio.
  • Solicitar a los vecinos que minimicen a lo imprescindible los pedidos que requieran envíos a domicilio.

La responsabilidad de los administradores de fincas en Alicante

La implicación de los administradores de fincas es fundamental en la prevención del contagio de un edificio. La información actualizada en cuanto a los procedimientos y reglamentos a establecer para la lucha del COVID-19 debe ser una prioridad más en sus deberes como administradores dentro de las comunidades de propietarios. Se debe tratar de gestionar las incidencias de forma telemática ya sea por ordenador o teléfono pero en caso de requerir su asistencia presencial los administradores de propiedades deben también tomar todas las medidas de precaución que toman el resto de vecinos en cada comunidad.

Recomendaciones y normas en las comunidades de propietarios para la prevención de contagio de coronavirus por el Ayuntamiento de Madrid.
Guía de buenas prácticas ante la prevención de contagio por el Ayuntamiento de Madrid

Reparaciones y obras en comunidad de propietarios.

Descubre todo lo que debes conocer sobre tus derechos y obligaciones ante una obra en tu comunidad de propietarios

Es común que en las comunidades de propietarios, haya vecinos que se niegan a pagar derramas extraordinarias, ya que no pueden hacer frente al pago o porque simplemente consideran que la reforma no es realmente imprescindible o no tiene carácter urgente.

Aunque no existe la obligación de que un edificio sea constituido comunidad de propietarios según el artículo 396 del Código Civil, todos los cotitulares de elementos comunes tienen la obligación de conservar y reparar todos los elementos comunes, como la fachada o la escalera.

En ocasiones, la decisión de la mayoría estima inoportuno realizar la obra propuesta en la Junta y, más tarde, aparecen daños causados como consecuencia de la negativa a realizar obras en el momento oportuno. En estos casos, todos aquellos que votaron en contra de la obra podrían arriesgarse a asumir las reparaciones. Los perjudicados por daños causados como consecuencia de la no reparación podrían reclamar ante un juez a aquellos propietarios que se negaron e impidieron la reparación en su debido momento.

El artículo 10.1 a)  de la Ley de Propiedad Horizontal establece como obligatorias todas aquellas reparaciones ordenadas por la Administración Pública o requeridas por un propietarios, sin siquiera estar acordadas en una Junta de Propietarios.

Al ser de carácter obligatorio, las obras deben ser pagadas por todos los propietarios sin excepción, y tan solo se podrán acordar las derramas.

Además, si existe una mayoría de tres quintos será posible realizar obras, instalaciones, mejoras o servicios incluso si no son destinados a la conservación, accesibilidad o seguridad del edificio.

En otro supuesto en el que se inicien mejoras cuyo fin no sea la conservación, la seguridad, la accesibilidad o la habitabilidad del inmueble, la Ley de Propiedad Horizontal dicta:

Cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

¿Puedo negarme a pagar una derrama?

Siempre que la derrama total exceda la cantidad de 3 mensualidades ordinarias, un propietario puede negarse a pagar las derramas si votó en contra. En este caso, el propietario no está obligado a pagarlas y su cuota de mensualidad seguirá siendo la misma incluso si no se le puede privar de hacer uso de dicha mejora.

No estuve presente durante la Junta de vecinos y quiero oponerme a la derrama acordada. ¿Qué debo hacer?

Si un propietario no ha asistido a la Junta de Propietarios se le notificará la resolución de la votación y tendrá el derecho a añadirse a la disconformidad de las obras en un plazo de treinta días.

Les recordamos que si tienen alguna otra pregunta o desean una asistencia más completa en este tema, pueden contactarnos en AGAD administración de fincas en nuestra oficina de Alicante o desde nuestra página web.