Regulación del alquiler vacacional en su comunidad de propietarios.

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Los alquileres vacacionales entre particulares son un negocio que está proliferando en España cada año con mayor intensidad, así como el debate entorno a ellos. ¿Está preparada tu comunidad de propietarios? Continúa leyendo para descubrirlo.

Desde el auge de algunos servicios online como Airbnb, Rentalia o incluso Booking existe cada día más gente que alquila su segunda residencia cuando no puede hacer uso de ella, o incluso compra terceras residencias para explotarlas únicamente como alquiler turístico.

El debate llega también a los miembros de las comunidades que se ven obligados a tener diferentes vecinos desconocidos cada semana. Y, en muchas ocasiones, estos inquilinos semaneros no respetan como deben las normas de la comunidad.

En AGAD administración de Alicante consideramos prioridad absoluta una adecuada regulación y/o limitación del alquiler vacacional en cada comunidad.

Cualquier persona que decida adquirir un inmueble en la propiedad tiene el derecho a acudir al registro de la propiedad para conocer de antemano la regulación establecida en la finca sobre el alquiler vacacional, y cualquier otra cuestión que perturbe sus facultades futuras respecto al inmueble.

En consecuencia, es evidente que el notario pida que la regulación sobre el alquiler vacacional se realice modificando los estatutos, y no simplemente modificando las normas de régimen interno -que no son inscribibles en el registro-.

Sin embargo, como ya hemos explicado en otros artículos la modificación estatuaria requiere según el artículo 17.6 una unanimidad completa. Las comunidades de propietarios no podían dotarse por consecuente de un marco regulatorio que fuera adaptándose a sus particularidades e intereses según las necesidades de los propietarios. La modificación estatuaria resultaba prácticamente imposible.

Debido a esta limitación, y para que las comunidades tuvieran mayor flexibilidad en la modificación de su normativa vacacional, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha rebajado el quórum legal de la unanimidad a una mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas para la adopción de este tipo de acuerdos.

Para indagar un poco más en el tema, le invitamos a que continúe leyendo los siguientes artículos y leyes.

En efecto, el art. 17.12 LPH señala que:

El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

Además, el art. 5.3 párrafo de la Ley de la Propiedad Horizontal señala que:

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

La Dirección General de los Registros y del Notariado especifica para la modificación estatuaria de los alquileres vacacionales que:

1.- Que el quórum para la modificación de estatutos para incluir en ellos la regulación del alquiler vacacional no es de unanimidad del art. 17.6 LPH, sino el de 3/5 del art. 17.12 LPH con voto presunto del ausente, porque la propia norma así lo establece de modo claro y expeditivo.

2.- Que la elevación de cuota a los comuneros hasta el 20% no requiere unanimidad porque ello está incluido en el mismo quórum de la regulación del art. 17.12 LPH y forma parte inseparable de él. La LPH no ha dicho que para la regulación del AV el quórum es de 3/5 y el resto de unanimidad.

3.- Esa subida no debe exigir que al resto se les baje la cuota. Puede ser así, o que se indique que el sobrante se adjudica o necesidades urgentes de la comunidad durante el año, o que formará parte del fondo de reserva, pero no es obligatorio para bajar la cuota. La junta es soberana para tomar la decisión que estime conveniente.

4.- Una vez hecha la escritura del acuerdo de regulación y/o limitación del AV se llevará a la notaría para elevarlo a escritura pública y luego al registro de la propiedad para su inscripción y modificación estatutaria por 3/5 como excepción.