ASISTENCIA A JUNTA DE PROPIETARIOS POR VIDEOCONFERENCIA como resultado del nuevo Estado de alarma en España.

Ayer domingo se aprobaba de nuevo el estado de alarma en el Consejo de Ministros extraordinario a causa de un importante crecimiento de contagios de COVID-19. Este estado de alarma se impone en todo el país y será vigente hasta, como mínimo el próximo 9 de Diciembre (pudiéndose alargar hasta 6 meses).

La Comunidad Valenciana ha anunciado el establecimiento de un toque de queda que limita la movilidad nocturna entre las 06h00 y las 00h00. Todos los desplazamientos y circulación en la vía pública quedan restringidos a todos salvo por causas justificadas. La Policía Local de Alicante ha intensificado la vigilancia y controles de tráfico. Los ciudadanos que no cumplan las nuevas restricciones del estado de alarma podrán ser multados con hasta 600 euros. Aunque no van a prohibirse los desplazamientos entre comunidades, los jardines y otros espacios al aire libre cerrarán a las 22h00 y no abrirán hasta las 08h00. Además, las reuniones privadas son limitadas a 6 personas y se recomienda encarecidamente no realizar visitas o fijar encuentros si no es imprescindible.

Con estas nuevas medidas se complica de nuevo a las Comunidades de Propietarios la celebración de juntas ordinarias. Así mismo, aquellas Comunidades que no han celebrado todavía su junta extraordinaria anual están a contrarreloj, puesto que quedan apenas 2 meses para acabar el año.

El debate de la celebración de Juntas de Vecinos online empieza a ser cada vez más extendido, y muchos vecinos se están adaptando a las circunstancias excepcionales que la pandemia de coronavirus ha traído este año con una forma de trabajar más tecnológica. Las Comunidades de Vecinos pueden enfrentarse a multas si desobedecen las directrices del estado de alarma.

Debido a las circunstancias que afectan a muchas comunidades de Vecinos se propone la asistencia de Juntas por videoconferencia para algunos vecinos.

Sólo en Cataluña se permite expresamente en la ley una intervención en junta por medios tecnológicos. Sin embargo, en el sistema actual nacional de la Ley de Propiedad Horizontal, aunque no conste expresamente, es aceptado que el administrador de fincas lo ofrezca el Presidente en la convocatoria de junta y se ofrezca a algunos propietarios a asistir conectándose por sistemas como Skype o Zoom.

No es necesario desplazarse a un centro técnico con instalación de este tipo, se puede ofrecer por convocatoria enviada a los comuneros y si éstos desean asistir sólo deben avisar con 2 días de antelación al administrador de fincas. Deberá facilitar a su administración de fincas sus datos de conexión a fin de que se tenga la previsión de conectarse con este comunero y advertirlo de que si se realiza el intento y no se conecta se le tendrá por ausente.

La circunstancia de que no esté regulado en la LPH no impide su uso. No está permitido realizar una junta virtual de forma íntegra, salvo en Cataluña, pero es posible que quien así lo decida pueda asistir utilizando medios tecnológicos, siempre que sea de forma voluntaria. Nunca se podrá imponer de forma obligatoria a los propietarios. Quien quiera estar presente debe poder hacerlo y, por lo tanto, es indispensable designar un lugar físico en el que celebrar la junta.

De esta forma, con la previa comunicación por el comunero para la conexión el día fijado, la oferta de convocatoria de junta es viable. Deberá sin embargo prevenirse un sistema de multiconexión dependiendo el número de asistentes que utilizarán el sistema de vídeos. Los costes en los que la comunidad recurra debido a la utilización de estos medios serán siempre a su cargo.

Desde hace tiempo, el CGCAFE demanda una nueva Ley de Propiedad Horizontal (LPH), por considerar desfasada la actual, considera que no es una ley adaptada a la realidad del siglo XXI y necesita más flexibilidad para solucionar situaciones como la que estamos viviendo actualmente con la pandemia.

Isabel Bajo, presidenta de los Administradores de Fincas de la Comunidad de Madrid afirma que la obligatoriedad de realizar una doble convocatoria para la celebración de Juntas de Propietarios con la pérdida de tiempo que eso supone es otro anacronismo a abolir y por ello se solicita su modificación en un nuevo texto de la LPH que han preparado.

En AGAD Administración de Fincas disponemos de los medios y conocimientos necesarios para realizar reuniones online con los vecinos, y aseguramos asistencia a aquellos vecinos con problemas de accesibilidad a Internet. ¡Consúltenos y realice su reunión antes de que se acabe el año!

videollamada para reunión de vecinos

Posibles sanciones a las Comunidades de Vecinos por realizar Juntas en Alicante

Así lo ha anunciado el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de la Comunidad Valenciana. A pesar de que ya no estamos en situación de confinamiento, se solicita a los propietarios y presidentes abstenerse a realizar Juntas de Propietarios debido a los actuales repuntes de coronavirus.

Se estudia la posibilidad de imponer multas que oscilarían entre 30.000 y 60.000 euros para evitar el riesgo de contagio a los vecinos mayores de 65 años debido a una «interpretación restrictiva» de la última normativa en cuanto a reuniones o agrupaciones de gran número de personas.  El Consejo debe determinar con la Conselleria si estaría dentro de estos supuestos sancionables dentro de la nueva normativa. Hasta entonces, se recomienda aplazar las Juntas de Propietarios y reuniones de vecinos. Pueden leer más sobre las nuevas medidas impuestas a las Comunidades de Vecinos e ideas para realizar Juntas de forma telemática en nuestro artículo. Se destaca en el comunidado que se podrían realizar dichas reniones cuando se haya definido la posibilidad de que ninguna persona mayor de 65 años acuda a la Junta.

En esta situación de pandemia de COVID 19, las fincas quedan así avisadas de que podría considerarse como infracción muy grave la organización o participación de reuniones públicas o privadas cuando se constate por las autoridades que no se están tomando las medidas preventivas necesarias o se encuentren presentes menores de edad y/o personas mayores de 65 años.

El Consejo General de Administradores de Fincas ha contactado con la Conselleria de Justicia para definir qué situaciones serían susceptibles de sanción, y hasta que la Conselleria no dé una respuesta clara los administradores de fincas de toda la Comunidad Valenciana deben ser prudentes y aconsejar a los vecinos y presidentes aplazar la celebración de Juntas ordinarias y extraordinas.

Si por el contrario se necesita resolver algún tema de carácter urgente y deciden lanzarse a la nueva aventura que muchas Comunidades ya están experimentando, las reuniones online pueden resultar un gran recurso que incluso serviría en el futuro para aquellos propietarios que por distancia o falta de tiempo no pueden acudir a la mayoría de Juntas celebradas. Les dejamos unos consejos de LSB abogados para que no tengan ningún problema legal con los vecinos durante la grabación de las Juntas.

https://www.youtube.com/watch?v=Bl8vTD5Quew&t=2s

Artículo 5 LPH – El Título constitutivo, redacción y modificación del mismo.

El artículo 5 de la LPH en referencia al Título constitutivo, nos indica el marco jurídico donde se encuentra una Comunidad de Propietarios, sus normas de funcionamiento. Describe el inmueble en su conjunto explicando las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria así como las zonas y servicios de uso común.

Es importante una buena redacción del mismo y no olvidar ningún dato para evitar la complicación de resolución de problemas comunitarios en el futuro. Por ejemplo, cuando se quiere determinar si un elemento es común, privativo o un elemento común de uso privativo. Una terraza o balcón podría ser un elemento común de uso privativo.

Terrazas de uso privativo o elemento común que pueden tener un estilo diferente.

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal acompañado del artículo 396 del Código Civil son fundamentales para el Título constitutivo. El título fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local según la superficie útil de cada propiedad con relación a todo el inmueble. Aunque no es común, puede fijarse también según la ubicación del piso, si tiene o no acceso a todas las instalaciones y servicios del inmueble. La cuota de participación puede delimitar los gastos a pagar a la Comunidad por cada propietario.

Se deben indicar los beneficios o cargas existentes con otros edificios colindantes y debe ser inscrito en el Registro. Así mismo, todos los elementos privados deben estar enumerados habiendo que incluir cualquier extensión del inmueble, como anejos y linderos.

Por lo general es el promotor quien redacta el Título Constitutivo y designa el coeficiente de cada piso o local en cualquier finca.

Si se necesitara una modificación posterior del Título, bastaría con los mismos requisitos que en su constitución. La inscripción registral de modificación estatuaria tiene eficacia para aquellos propietarios que se consideraban como tal en el momento del acuerdo o después de la inscripción registral, pero no a aquellos que eran propietarios antes de dicho registro.

Es optativo incluir el Estatuto al Título, ya que en ocasiones al estar incluido puede infringirse otras normas como la misma LPH. Aunque debemos destacar que incluirlo resulta de extrema utilidad para establecer derechos y facultades básicas como la segregación de la finca o la autorización de establecimientos profesionales y comerciales. Al aparecer en el Estatuto la prohibición o derecho queda registrada y la Comunidad de propietarios puede exigir su cumplimiento con juicio declarativo o proceso sancionador (art. 7.2 de la l.p.h)

Como administradores de fincas en Alicante les ofrecemos nuestra asistencia si necesitan cualquier consulta relativa al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y el Título constitutivo. Les dejamos también un vídeo en el que un compañero administrador explica muy bien este tema.

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El libro de Actas de la Comunidad de Propietarios

¿Sabes todo lo que debe incluir un libro de actas y como legalizarlo? ¿Quién debe guardarlo y qué pasa si se extravía?

El Libro de Actas de una comunidad de propietarios es un libro obligatorio en el que se incluyen los acuerdos de las juntas de propietarios y es diligenciado por el registrador.

En AGAD administración de fincas somos conscientes de las dudas que surgen a los vecinos de una comunidad respecto a dicho documento. Por eso hemos hecho un recopilatorio de las preguntas más frecuentes. Si tras este artículo sus dudas no quedarán resueltas, no dude en contactar con nosotros para que podamos ayudarle.

En mi comunidad de vecinos, se ha perdido el libro de actas. ¿Qué deberíamos hacer?

Se debería informar al registrador y comunidad de vecinos inmediatamente y así proceder a una reconstrucción del extraviado libro de actas, incluyendo al menos las actas pertenecientes a los últimos cuatro años. El registrador cuenta con un plazo de 5 días. Se deben recuperar todas las actas posibles en caso de que algún propietario todavía las conservara. Además, debe incluirse una diligencia en la que se explicara lo ocurrido.

¿Quién se encarga de custodiar el libro de actas? ¿Durante cuánto tiempo debemos conservarlos?

Según lo dictado en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, los libros de Actas de las Juntas de propietarios, así como las convocatorias, apoderamientos, comunicaciones y cualquier otro documento de importancia para la comunidad de propietarios deben conservarse por el Secretario de la Comunidad o el Presidente en su defecto. Además, se impone la obligación de conservar estos documentos durante al menos cinco años.

¿Qué debe incluirse en el Libro de Actas?

Según la Ley de Propiedad Horizontal, es obligatorio que aparezcan en el Libro de Actas lo siguiente:

  • La orden del día, o todos los puntos que van a abordarse durante la reunión, así como un resumen de otros temas debatidos.
  • La fecha y hora exacta de la Junta así como una especificación de por qué se está celebrando dicha reunión.
  • El autor de la convocatoria (generalmente el Presidente)
  • La especificación del tipo de carácter de la Junta (ordinaria o extraordinaria) así como la celebración (primera o segunda convocatoria). Sólo existe una reunión ordinaria cada año (presupuestos y cuentas) El resto serán siempre juntas extraordinarias.  
  • El nombre completo y número de asistentes o representantes en la Junta. Además, se debe detallar los cargos y cuotas de participación de cada miembro en la Junta de vecinos. A destacar también qué propietarios podrían estar privados a su derecho de voto, como por ejemplo los comuneros que no se encuentren al corriente de pago de sus deudas vencidas con la comunidad (Artículo 15.2)
  • El resultado de las votaciones, número de participantes y especificación de cuotas a favor o en contra.
  • Una conclusión de la Junta que incluya los acuerdos conseguidos y la aprobación del acta.

¿Cómo validar y legalizar el Libro de Actas?

Un Libro de Actas será legal y válido siempre que esté firmado por el secretario y el presidente y además aparezcan todos los requisitos descritos en el apartado anterior.

Asimismo, el Libro de Actas debe ser entregado en el Registro Mercantil en un plazo máximo de 4 meses tras finalizar el año, siendo necesaria su legalización cada año en cualquier tipo de comunidad.

Les invitamos a ver este vídeo del Colegio de Administradores si desean profundizar por su cuenta en el tema.


Colegio de Registradores de España – Isabel Cabra

EL LIBRO DE ACTAS DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Los acuerdos de la junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga en el artículo 19 de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Antes de su utilización los libros deberán diligenciarse necesariamente. No podrá diligenciarse un nuevo libro mientras no se acredite la íntegra utilización del anterior. En caso de pérdida o extravío del libro anterior, podrá diligenciarse un nuevo libro siempre que el Presidente o el Secreatario de la comunidad informe, bajo su responsabilidad, en acta notarial o ante el Registrador, que ha sido comunicada la desaparición o destrucción a los dueños que integran la comunidad o que ha sido denunciada la substracción.

Será competente para la diligencia el Registrador de la Propiedad en cuyo distrito radique el inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal. Si se trata del primer libro, debe presentarse en el Registro de la Propiedad del lugar donde se halle el inmueble, junto con una instancia del Presidente de de la comunidad, con la firma legitimada ante notario o ante el propio registrador, donde se solicite su legalización.

El Registro tramitará el libro de actas, pondrá nota en el mismo de los datos de la legalización y dejará constancia de ello al margen del asiento donde figura inscrito el edificio al que corresponde dicha comunidad de propietarios. Si se trata de abrir un libro nuevo por agotamiento, sustracción o pérdida del anterior, se requiere además la comunicación de los vecinos o la aportación de la denuncia o del libro terminado. Esta documentación se debe presentar en el Registro de la Propiedad competente, que en un máximo de 5 días devolverá la documentación al interesado, una vez realizada la legalización.

El Secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios.

Asimismo, deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.