Problemática con el idioma en Juntas de Propietarios. Derecho a exigir un traductor y a celebrar la reunión en un idioma no oficial.

España es un país cada vez más internacional, y sobre todo en Alicante y el resto de la Comunidad Valenciana hay muchas Comunidades de Propietarios que están compuestas por personas que hablan diferentes idiomas. En algunas de ellas pueden incluso predominar los residentes extranjeros a los nacionales. Por ejemplo, en Alfaz del Pi hay muchas segundas residencia e incluso primeras residencias de noruegos. En nuestra administración de fincas AGAD, gestionamos una urbanización cuya comunidad está compuesta casi mayoritariamente por extranjeros, y por ello conocemos de primera mano la problemática que se genera en la celebración de juntas debido al idioma. Si este es tu caso, quédate a leer todo lo que necesitas saber y no dudes en consultarnos para que podamos asistirle respaldados por nuestra extensa experiencia.

Una Junta de Propietarios puede celebrarse en todas las lenguas oficiales del país: castellano, catalán, gallego, euskera, aranés. El acta puede también ser redactado en los idiomas expuestos anteriormente, a pesar de que la legislación en Cataluña obliga a redactar el acta, al menos, en catalán (aunque si no se hiciera los acuerdos siguen siendo igualmente válidos).

En las Juntas de Propietarios se puede utilizar una lengua extranjera o cualquier lengua oficial propia de una Comunidad Autónoma. Deberá articularse un mecanismo apropiado para evitar la merma de derechos del resto de propietarios que no conocen la lengua extranjera o autonómica en este tipo de relaciones jurídico-privadas.

Es importante especificar que si se utilizara una lengua extranjera o autonómica en las juntas de propietarios, los acuerdos y las deliberaciones en el ámbito de las mismas deberán regirse siempre por la legislación española.

Si algún propietario desconoce la lengua acordada a emplear en las juntas, éste tendrá derecho a que asista un traductor (cualquier persona que conozca el idioma, puede ser incluso otro vecino o el administrador). La celebración de la junta se irá desarrollando a medida que se vaya traduciendo todo al vecino extranjero.

En la Ley de Propiedad Horizontal no se especifica el idioma que debe utilizarse en una Junta. La referencia podemos encontrarla en la Constitución española que reconoce la oficialidad del castellano como lengua del Estado español y el «deber» de los españoles de «conocerla» y el «derecho de usarla». Y que los extranjeros gozan en España de los mismos derechos civiles que los españoles, por ejemplo, a utilizar su propia lengua en una relación jurídico privada.

El Tribunal Supremo admite que las juntas de propietarios puedan decidir la lengua o idioma que se desarrollará en la celebración y esta decisión debe llevarse a cabo por mayoría simple.

Por ejemplo, se puede aprobar en junta por mayoría simple que la lengua a utilizar en una reunión de vecinos sea el inglés y no el castellano, ya que el Tribunal Supremo alude a que se trata de una cuestión privada en la que el sistema no puede intervenir.

En este sentido, se haría la convocatoria con el punto del orden del día de la lengua que se utilizará, aclarando que aquellos propietarios que la desconocen, deberán comunicar por anticipado a la celebración de la junta, al propio presidente de la comunidad o al secretario administrador, la necesidad de disponer de un traductor.

En el caso de que la reunión se celebre en el idioma acordado, pero alguno de los asistentes no comprenda dicho idioma, éste vecino tendrá también derecho a entender lo que se está debatiendo y seguir el desarrollo de la Junta sin complicaciones. Si la lengua a utilizar es ajena al lugar donde está situada la finca resulta obvio entender que debe proveerse de intérprete a los nacionales que no consiguieron que la lengua fuera el castellano.

Un caso distinto sería el de un extranjero que adquiere una vivienda en una comunidad donde es él el único que no conoce el Español. En este caso, la comunidad puede por mayoría simple proveer un intérprete para este vecino. Sin embargo, no es una obligación de la comunidad pagar por el servicio de un traductor.

No existe el derecho en el ámbito estrictamente privado como es el de la comunidad de vecinos, salvo que los ciudadanos extranjeros consigan que se apruebe por mayoría simple que se pagarán los servicios de intérprete.

Pasos a proceder si existe un vecino afectado por Síndrome de Diógenes en nuestra Comunidad de Propietarios

Las Comunidades de Propietarios se ven afectadas por un grave problema si existe un vecino entre los comuneros que padezca el Síndrome de Diógenes.

Esta enfermedad provoca a las personas acumular residuos y objetos inutilizados de forma patológica en su vivienda o incluso en la escalera de vecinos, provocando el origen de malos olores y plagas por todo el edificio. La Comunidad de Propietarios deberá en estos casos actuar de inmediato, pues la patología puede agravarse y es más fácil de tratar en las primeras etapas.

El Síndrome de Diógenes es un trastorno del comportamiento que se presenta especialmente en personas mayores que viven solas. El aislamiento social, voluntario o involuntario les incita a la reclusión en el hogar. Estas personas afectadas por el Síndrome de Diógenes abandonan su higiene personal y no se preocupan por su alimentación o su salud. Por lo general, no son conscientes de que están afectados por esta patología y no saben justificar el por qué de sus actuaciones nocivas para sí mismos.

En España el Síndrome de Diógenes afecta a 1,7 enfermos por cada 1.000 ingresos hospitalarios. El número se ve incrementado cada año debido al crecimiento de la población mayor de 65 años que viven solos.

¿Cómo puedo saber si mi vecino tiene Síndrome de Diógenes?

Mucha gente cree erróneamente que quien se ve afectado por este síndrome tiene simplemente un problema de falta de higiene y aislamiento social. Si embargo, se trata de un problema que esconde otras enfermedades y complicaciones sociales más graves, tal y como explican las asesoras sociales del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) Inmaculada Cuesta Poyato y Erika García González

Además, no debe confundirse con el Síndrome de Acumulación Compulsiva, que provoca adquirir y almacenar todo tipo de objetos que algún día podrían tener utilidad. A diferencia, los enfermos con Síndrome de Diógenes no compran nuevos artículos (a veces por la ilusión de ser arruinados económicamente), sino que coleccionan grandes cantidades de artículos sin utilidad y de residuos que van generando en casa. Este trastorno, que esconde importantes alteraciones psiquiátricas suele ir acompañada de otras enfermedades, como la demencia.

Aunque es cierto que es más común en personas de edad avanzada también puede haber casos en personas jóvenes. Suelen encontrarse en situaciones de depresión o no haber superado la muerte de un familiar. La dificultad económica también suele incentivar este comportamiento, pero esto no es un factor relevante puesto que se conocen casos de individuos con alto nivel económico y exitosas carreras profesionales.

La soledad es también un factor clave como desencadenante de la enfermedad. Cuando son dos personas las que conviven en el hogar, la persona enferma puede motivar a su acompañante a adoptar sus malos hábitos arrastrándolas también a la enfermedad.

La acumulación de basura es sólo un síntoma.
La acumulación de residuos es sólo un síntoma. WIKIPEDIA

¿CÓMO DEBE PROCEDER LA COMUNIDAD LEGALMENTE ANTE UN CASO DE SÍNDROME DE DIÓGENES?

En el caso en el que la enfermedad se haya identificado, no procedería continuar el cauce del art. 7 LPH en cualquiera de sus modalidades de actividades molestas, prohibidas o insalubres, pese a que se darían las circunstancias objetivas para ello.

Los vecinos deben comprender que debido a su condición el enfermo no tiene capacidad para discernir y comprender el objetivo de un requerimiento por el presidente, por lo que se trataría de una vía ineficaz. Se debe realizar una Junta de Propietarios e incluir en la orden del día este problema para que los vecinos debatan qué pueden hacer y cómo van a proceder. Se aprobará por mayoría simple comunicar a la fiscalía provincial del lugar los acontecimientos ocurridos en la vivienda del enfermo.

Se presentará un documento que recoja los hechos que se está observando en la comunidad. Este escrito debe dirigirse a dos instancias del ayuntamiento. Se presentara en el Registro General del Ayuntamiento, destinado a la Salud Publica (para una inspección sanitaria y visita al inmueble) y a los Servicios Sociales, para que realicen una valoración social de ayuda y apoyo al propietario afectado por el síndrome de Diógenes. Este tratamiento médico y psicológico ayudará a paliar las posibles complicaciones de insalubridad e higiene e instaurará medidas preventivas para que no vuelva a suceder un nuevo cuadro de Síndrome.

En muchos casos los propios afectados suelen rechazar la ayuda social, y si no están incapacitados legalmente, no pueden ser ingresados en un Centro sin su consentimiento.

En el caso de que el propietario no admita la ayuda, se debería interponer denuncia en el juzgado. Se procederá después al internamiento urgente del afectado por la vía del art. 763 LEC. Esto es posible debido a que el comunero está afectado de un cuadro de enfermedad que supone un riesgo tanto para su propia salud como para la del resto del edificio. De esta forma el juez procederá al internamiento civil y más adelante tramitar a instancias de la fiscalía el procedimiento de incapacidad. Si fueran conocidos los familiares del afectado se daría a la fiscalía estos datos también.

El Ayuntamiento está obligado legalmente a prestar asistencia sanitaria al afectado,  retirar las basuras de la vivienda y proceder a su desinfección y desinsectación.

Es importante subsanar las deficiencias higiénico-sanitarias de la vivienda del afectado, retirando las basuras y desperdicios acumulados, y procediendo a su desinfección y desinsectación, para que puedan recuperarse las adecuadas condiciones de habitabilidad.

¿Qué puedo hacer si tengo un vecino con Síndrome de Diógenes?

Las circunstancias anteriormente mencionadas suelen acarrear un grave problema de salubridad y seguridad tanto como para el enfermo como para el resto del edificio, por ello es habitual que sean los mismos vecinos quien den la voz de alarma a las autoridades y familiares.

Es muy importante que la Comunidad no espere a que el problema se «solucione» simplemente llamando la atención al vecino o dejando el tiempo pasar. La Comunidad de Propietarios debe actuar en cuanto se detecten las primeras señas del Síndrome.

Según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, se debe proceder con una doble comunicación, por un lado informando a las autoridades (como son los Servicios Sociales, el Servicio de Sanidad Municipal y el Servicio Técnico de Limpieza, en colaboración directa con la Asesoría Jurídica, la Policía Local y, en su caso, los Bomberos) y por otro haciéndolo saber a sus familiares. En el caso de la ausencia de éstos, es importante que los vecinos establezcan un vínculo de ayuda con el enfermo para que pueda mejorar sus condiciones y su calidad de vida.

El administrador de fincas tiene también un importante papel a realizar para solucionar este problema. No porque deba denunciar la situación sino sobre todo para asegurar una ayuda a tiempo. Cuando el enfermo se ve intervenido por la acción social en una fase inicial tiene muchas más probabilidades de mejora.


Ser nombrado Presidente de su Comunidad de Vecinos, ¿para quién es obligatorio? ¿qué puedo hacer?

El cargo de presidente es obligatorio según el artículo 13.2 de la Ley 49/1960 del 21 de Julio de la Propiedad Horizontal

En él se indica que el presidente debe ser elegido entre los propietarios mediante elección, subsidiariamente o en rotación (que resulta lo más habitual). Además, el presidente será siempre un propietario y no un representante, autorizado o familiar de éste. Los propietarios de los bajos también tienen la obligación de ser presidentes

Por lo que si usted es propietario y resulta elegido Presidente no podrá negarse a cumplir con dicha obligación.

De la misma forma que existe la obligación de ser Presidente, si somos propietarios de una vivienda existe el derecho a presentarse voluntario. En el caso de que alguien se presente voluntariamente y los vecinos estén de acuerdo no será necesario seguir la rotación o realizar un sorteo. Las personas que se presentan voluntarias suelen disponer de mayor motivación para realizar las funciones de Presidente, por lo que resultan más propicias para el cargo. En contrapartida, debe valorarse que dichas personas no se presenten a la presidencia por un determinado interés propio o sean morosas a la Comunidad de Propietarios (en cuyo caso nuestra Administración de Fincas Alicante AGAD recomienda no otorgar el puesto de ningún modo). Así mismo, se recomienda que el presidente viva en la residencia para no dificultar la comunicación entre copropietarios y poder gestionar con eficacia las tareas de la Comunidad de Vecinos.

¿Y si el elegido presenta indisponibilidad para asumir el cargo?

Si existe un caso de fuerza mayor, enfermedad grave o se trata de una persona de edad avanzada, un juez deberá dictaminar si ello es motivo suficiente para no ostentar el cargo. El propietario dispondrá de un mes desde su nombramiento para solicitar al juez una nueva votación o sorteo en la Comunidad de Vecinos alegando los motivos por los que no podría desempeñar sus tareas. Sólo el juez podrá determinar si el solicitante cumple las razones que le eximen del cargo.

¿Y si no tengo el tiempo o los conocimientos necesarios?

Si no somos voluntarios el hecho de ser nombrados presidentes puede resultarnos una situación muy incómoda y podemos agobiarnos ante la idea de no disponer de tiempo o conocimientos suficientes para realizar una buena gestión. Por ello, es importante la elección de un buen administrador de fincas que nos acompañe en el camino y que será quien asegure el buen funcionamiento de la Comunidad y todos sus servicios.

En AGAD administración de fincas Alicante comprendemos esta preocupación y no queremos que se agobie ante la idea de enfrentarse a situaciones como impagos de vecinos o averías inesperadas en los momentos más inoportunos. Nos encargamos de los reclamos de deudas, la gestión de mantenimiento y averías, el ahorro de costes, la comunicación con los vecinos (incluso con aquellos que no comprenden el idioma ya sea porque son extranjeros o un poco tozudos). Además, disponemos de medios informatizados como nuestra oficina virtual y les ofrecemos servicio de asistencia 24 horas si lo desean. No duden en consultar nuestros servicios y le ofreceremos un presupuesto ajustado a sus necesidades.

Porque la tranquilidad tiene marca y el ser presidente no debe ser un impedimento para preocuparse por lo que realmente importa.

Imagen publicada por COAFA Colegio Administración Fincas Alicante

Coronavirus en las comunidades de propietarios

Gestión de medidas de protección, contagio y problemática en las comunidades de propietarios frente a la situación de alerta por CORONAVIRUS

Las comunidades de propietarios tienen una enorme responsabilidad a la hora de tratar de evitar el contagio de todo el edificio. Tocar el manillar de una puerta o llamar al ascensor son simples gestos a los que muchos vecinos no prestan atención a pesar de llevar la mascarilla, son hábitos que ponen en peligro a toda la asociación de vecinos. Incluir normas de convivencia y pautas a seguir en las zonas comunes.

Los administradores de fincas así como los presidentes y propietarios debatieron largo y tendido el proceso de contingencia en sus respectivas fincas durante el confinamiento, pero parece que el tema se ha relajado en muchas comunidades a pesar de que estas pautas deben seguir respetándose y actualizándose según las directrices del Ministerio de Sanidad.

¿Pueden celebrarse Juntas de Propietarios ante la situación actual?

Como ya hemos explicado en otros artículos, el Presidente tiene la obligación de realizar una junta ordinaria cada año. Sólo en Cataluña se ha registrado una normativa específica para las Juntas de Propietarios durante la pandemia de COVID-19. Para el resto del territorio, todas aquellas comunidades de propietarios que no celebraron su junta anteriormente al estado de alarma, deberán realizarla incluso cuando se trate de reuniones con un gran número de asistentes.

Sin embargo, así como muchas empresas se están adaptando a una forma de trabajar más telemática, las comunidades de vecinos pueden aprovechar la situación actual para renovarse tecnológicamente. Adaptarse a las circunstancias excepcionales de hoy en día no debe impedir la celebración de una reunión ordinaria. Es posible posponer algunos temas de poca importancia y centrarse sólo en los asuntos de relevante urgencia. De esta forma se reduce el tiempo de la Junta pero se garantiza el derecho de información, voz y voto de los propietarios.

Si en tu comunidad hay vecinos sin acceso a Internet o con dificultades para gestionar una reunión online, se puede organizar una Junta de vecinos de reducido número al que acudan como asistentes únicamente el administrador, propietarios, y dichos vecinos con dificultades tecnológicas. El administrador se encargará de grabar la reunión y transmitirla en tiempo real, así como garantizar que el resto de los asistentes virtuales puedan escuchar y expresarse adecuadamente.

¿Tienen los comuneros las mismas obligaciones económicas durante el estado de alarma?

La situación económica es complicada para muchas familias que han perdido sus empleos como consecuencia de la crisis sanitaria. Además, en algunas comunidades no es posible disfrutar de todas las zonas comunes de las que normalmente todos los vecinos pueden hacer uso sin restricción. Por ello, en algunas comunidades se ha iniciado el debate de modificar las obligaciones económicas durante el estado de alarma. Sin embargo, los comuneros siguen sujetos a las obligaciones ordinarias y extraordinarias sin que éstas puedan estar dispuestas a prórroga a excepción de que así se haya decidido en la comunidad de propietarios.

Consejos y precauciones a tomar en cuenta en cualquier finca colectiva

Las autoridades sanitarias advierten de la importancia de tomar medidas tanto dentro como fuera de tu comunidad de vecinos. Cuando un vecino llega de la calle y entra por su puerta principal, la precaución debe seguir siendo su prioridad a pesar de que sienta que ha llegado a casa.

  • Respetar una distancia de contacto de mínimo 1 metro entre los vecinos que se desplacen por las zonas comunes del edificio, ya sean las escaleras o la piscina.
  • Se debe limitar el uso del ascensor de forma individual, sólo un vecino por trayecto si no conviven en la misma casa, a excepción por supuesto de personas con limitaciones que necesiten ser acompañadas.
  • La limpieza de zonas comunes debe extremarse, sobre todo en determinadas áreas más sensibles al contagio, como los manillares de las puertas de acceso o los botones de ascensor y porteros. Los vecinos deben evitar su contacto directo si no han higienizado sus manos anteriormente. Además, es importante realizar una ventilación frecuente en escaleras y portales.
  • Si es necesario para la seguridad del edificio se limitará el acceso a determinadas zonas comunes únicamente al personal de mantenimiento y limpieza.
  • Se recomienda a los trabajadores de mantenimiento y limpieza que realicen sus funciones laborales en las primeras o últimas horas del día cuando menor afluencia de vecinos haya en el edificio. Además, deben respetar todas las precauciones de control y precaución como el resto de vecinos.
  • Las recomendaciones sanitarias deben ser visibles en el tablón de anuncios o puertas del edificio.
  • Solicitar a los vecinos que minimicen a lo imprescindible los pedidos que requieran envíos a domicilio.

La responsabilidad de los administradores de fincas en Alicante

La implicación de los administradores de fincas es fundamental en la prevención del contagio de un edificio. La información actualizada en cuanto a los procedimientos y reglamentos a establecer para la lucha del COVID-19 debe ser una prioridad más en sus deberes como administradores dentro de las comunidades de propietarios. Se debe tratar de gestionar las incidencias de forma telemática ya sea por ordenador o teléfono pero en caso de requerir su asistencia presencial los administradores de propiedades deben también tomar todas las medidas de precaución que toman el resto de vecinos en cada comunidad.

Recomendaciones y normas en las comunidades de propietarios para la prevención de contagio de coronavirus por el Ayuntamiento de Madrid.
Guía de buenas prácticas ante la prevención de contagio por el Ayuntamiento de Madrid

Reparaciones y obras en comunidad de propietarios.

Descubre todo lo que debes conocer sobre tus derechos y obligaciones ante una obra en tu comunidad de propietarios

Es común que en las comunidades de propietarios, haya vecinos que se niegan a pagar derramas extraordinarias, ya que no pueden hacer frente al pago o porque simplemente consideran que la reforma no es realmente imprescindible o no tiene carácter urgente.

Aunque no existe la obligación de que un edificio sea constituido comunidad de propietarios según el artículo 396 del Código Civil, todos los cotitulares de elementos comunes tienen la obligación de conservar y reparar todos los elementos comunes, como la fachada o la escalera.

En ocasiones, la decisión de la mayoría estima inoportuno realizar la obra propuesta en la Junta y, más tarde, aparecen daños causados como consecuencia de la negativa a realizar obras en el momento oportuno. En estos casos, todos aquellos que votaron en contra de la obra podrían arriesgarse a asumir las reparaciones. Los perjudicados por daños causados como consecuencia de la no reparación podrían reclamar ante un juez a aquellos propietarios que se negaron e impidieron la reparación en su debido momento.

El artículo 10.1 a)  de la Ley de Propiedad Horizontal establece como obligatorias todas aquellas reparaciones ordenadas por la Administración Pública o requeridas por un propietarios, sin siquiera estar acordadas en una Junta de Propietarios.

Al ser de carácter obligatorio, las obras deben ser pagadas por todos los propietarios sin excepción, y tan solo se podrán acordar las derramas.

Además, si existe una mayoría de tres quintos será posible realizar obras, instalaciones, mejoras o servicios incluso si no son destinados a la conservación, accesibilidad o seguridad del edificio.

En otro supuesto en el que se inicien mejoras cuyo fin no sea la conservación, la seguridad, la accesibilidad o la habitabilidad del inmueble, la Ley de Propiedad Horizontal dicta:

Cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

¿Puedo negarme a pagar una derrama?

Siempre que la derrama total exceda la cantidad de 3 mensualidades ordinarias, un propietario puede negarse a pagar las derramas si votó en contra. En este caso, el propietario no está obligado a pagarlas y su cuota de mensualidad seguirá siendo la misma incluso si no se le puede privar de hacer uso de dicha mejora.

No estuve presente durante la Junta de vecinos y quiero oponerme a la derrama acordada. ¿Qué debo hacer?

Si un propietario no ha asistido a la Junta de Propietarios se le notificará la resolución de la votación y tendrá el derecho a añadirse a la disconformidad de las obras en un plazo de treinta días.

Les recordamos que si tienen alguna otra pregunta o desean una asistencia más completa en este tema, pueden contactarnos en AGAD administración de fincas en nuestra oficina de Alicante o desde nuestra página web.