Coronavirus en las comunidades de propietarios

Gestión de medidas de protección, contagio y problemática en las comunidades de propietarios frente a la situación de alerta por CORONAVIRUS

Las comunidades de propietarios tienen una enorme responsabilidad a la hora de tratar de evitar el contagio de todo el edificio. Tocar el manillar de una puerta o llamar al ascensor son simples gestos a los que muchos vecinos no prestan atención a pesar de llevar la mascarilla, son hábitos que ponen en peligro a toda la asociación de vecinos. Incluir normas de convivencia y pautas a seguir en las zonas comunes.

Los administradores de fincas así como los presidentes y propietarios debatieron largo y tendido el proceso de contingencia en sus respectivas fincas durante el confinamiento, pero parece que el tema se ha relajado en muchas comunidades a pesar de que estas pautas deben seguir respetándose y actualizándose según las directrices del Ministerio de Sanidad.

¿Pueden celebrarse Juntas de Propietarios ante la situación actual?

Como ya hemos explicado en otros artículos, el Presidente tiene la obligación de realizar una junta ordinaria cada año. Sólo en Cataluña se ha registrado una normativa específica para las Juntas de Propietarios durante la pandemia de COVID-19. Para el resto del territorio, todas aquellas comunidades de propietarios que no celebraron su junta anteriormente al estado de alarma, deberán realizarla incluso cuando se trate de reuniones con un gran número de asistentes.

Sin embargo, así como muchas empresas se están adaptando a una forma de trabajar más telemática, las comunidades de vecinos pueden aprovechar la situación actual para renovarse tecnológicamente. Adaptarse a las circunstancias excepcionales de hoy en día no debe impedir la celebración de una reunión ordinaria. Es posible posponer algunos temas de poca importancia y centrarse sólo en los asuntos de relevante urgencia. De esta forma se reduce el tiempo de la Junta pero se garantiza el derecho de información, voz y voto de los propietarios.

Si en tu comunidad hay vecinos sin acceso a Internet o con dificultades para gestionar una reunión online, se puede organizar una Junta de vecinos de reducido número al que acudan como asistentes únicamente el administrador, propietarios, y dichos vecinos con dificultades tecnológicas. El administrador se encargará de grabar la reunión y transmitirla en tiempo real, así como garantizar que el resto de los asistentes virtuales puedan escuchar y expresarse adecuadamente.

¿Tienen los comuneros las mismas obligaciones económicas durante el estado de alarma?

La situación económica es complicada para muchas familias que han perdido sus empleos como consecuencia de la crisis sanitaria. Además, en algunas comunidades no es posible disfrutar de todas las zonas comunes de las que normalmente todos los vecinos pueden hacer uso sin restricción. Por ello, en algunas comunidades se ha iniciado el debate de modificar las obligaciones económicas durante el estado de alarma. Sin embargo, los comuneros siguen sujetos a las obligaciones ordinarias y extraordinarias sin que éstas puedan estar dispuestas a prórroga a excepción de que así se haya decidido en la comunidad de propietarios.

Consejos y precauciones a tomar en cuenta en cualquier finca colectiva

Las autoridades sanitarias advierten de la importancia de tomar medidas tanto dentro como fuera de tu comunidad de vecinos. Cuando un vecino llega de la calle y entra por su puerta principal, la precaución debe seguir siendo su prioridad a pesar de que sienta que ha llegado a casa.

  • Respetar una distancia de contacto de mínimo 1 metro entre los vecinos que se desplacen por las zonas comunes del edificio, ya sean las escaleras o la piscina.
  • Se debe limitar el uso del ascensor de forma individual, sólo un vecino por trayecto si no conviven en la misma casa, a excepción por supuesto de personas con limitaciones que necesiten ser acompañadas.
  • La limpieza de zonas comunes debe extremarse, sobre todo en determinadas áreas más sensibles al contagio, como los manillares de las puertas de acceso o los botones de ascensor y porteros. Los vecinos deben evitar su contacto directo si no han higienizado sus manos anteriormente. Además, es importante realizar una ventilación frecuente en escaleras y portales.
  • Si es necesario para la seguridad del edificio se limitará el acceso a determinadas zonas comunes únicamente al personal de mantenimiento y limpieza.
  • Se recomienda a los trabajadores de mantenimiento y limpieza que realicen sus funciones laborales en las primeras o últimas horas del día cuando menor afluencia de vecinos haya en el edificio. Además, deben respetar todas las precauciones de control y precaución como el resto de vecinos.
  • Las recomendaciones sanitarias deben ser visibles en el tablón de anuncios o puertas del edificio.
  • Solicitar a los vecinos que minimicen a lo imprescindible los pedidos que requieran envíos a domicilio.

La responsabilidad de los administradores de fincas en Alicante

La implicación de los administradores de fincas es fundamental en la prevención del contagio de un edificio. La información actualizada en cuanto a los procedimientos y reglamentos a establecer para la lucha del COVID-19 debe ser una prioridad más en sus deberes como administradores dentro de las comunidades de propietarios. Se debe tratar de gestionar las incidencias de forma telemática ya sea por ordenador o teléfono pero en caso de requerir su asistencia presencial los administradores de propiedades deben también tomar todas las medidas de precaución que toman el resto de vecinos en cada comunidad.

Recomendaciones y normas en las comunidades de propietarios para la prevención de contagio de coronavirus por el Ayuntamiento de Madrid.
Guía de buenas prácticas ante la prevención de contagio por el Ayuntamiento de Madrid

Reparaciones y obras en comunidad de propietarios.

Descubre todo lo que debes conocer sobre tus derechos y obligaciones ante una obra en tu comunidad de propietarios

Es común que en las comunidades de propietarios, haya vecinos que se niegan a pagar derramas extraordinarias, ya que no pueden hacer frente al pago o porque simplemente consideran que la reforma no es realmente imprescindible o no tiene carácter urgente.

Aunque no existe la obligación de que un edificio sea constituido comunidad de propietarios según el artículo 396 del Código Civil, todos los cotitulares de elementos comunes tienen la obligación de conservar y reparar todos los elementos comunes, como la fachada o la escalera.

En ocasiones, la decisión de la mayoría estima inoportuno realizar la obra propuesta en la Junta y, más tarde, aparecen daños causados como consecuencia de la negativa a realizar obras en el momento oportuno. En estos casos, todos aquellos que votaron en contra de la obra podrían arriesgarse a asumir las reparaciones. Los perjudicados por daños causados como consecuencia de la no reparación podrían reclamar ante un juez a aquellos propietarios que se negaron e impidieron la reparación en su debido momento.

El artículo 10.1 a)  de la Ley de Propiedad Horizontal establece como obligatorias todas aquellas reparaciones ordenadas por la Administración Pública o requeridas por un propietarios, sin siquiera estar acordadas en una Junta de Propietarios.

Al ser de carácter obligatorio, las obras deben ser pagadas por todos los propietarios sin excepción, y tan solo se podrán acordar las derramas.

Además, si existe una mayoría de tres quintos será posible realizar obras, instalaciones, mejoras o servicios incluso si no son destinados a la conservación, accesibilidad o seguridad del edificio.

En otro supuesto en el que se inicien mejoras cuyo fin no sea la conservación, la seguridad, la accesibilidad o la habitabilidad del inmueble, la Ley de Propiedad Horizontal dicta:

Cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

¿Puedo negarme a pagar una derrama?

Siempre que la derrama total exceda la cantidad de 3 mensualidades ordinarias, un propietario puede negarse a pagar las derramas si votó en contra. En este caso, el propietario no está obligado a pagarlas y su cuota de mensualidad seguirá siendo la misma incluso si no se le puede privar de hacer uso de dicha mejora.

No estuve presente durante la Junta de vecinos y quiero oponerme a la derrama acordada. ¿Qué debo hacer?

Si un propietario no ha asistido a la Junta de Propietarios se le notificará la resolución de la votación y tendrá el derecho a añadirse a la disconformidad de las obras en un plazo de treinta días.

Les recordamos que si tienen alguna otra pregunta o desean una asistencia más completa en este tema, pueden contactarnos en AGAD administración de fincas en nuestra oficina de Alicante o desde nuestra página web.