Coches eléctricos y estaciones de carga en Comunidades de Vecinos

Hoy en día los coches híbridos y eléctricos son una opción en mente para muchos españoles. Las mejoras que se han realizado en los últimos años han aumentado su autonomía, pudiendo llegar a encontrar modelos hasta los 500 km de autonomía eléctrica. Además, las nuevas políticas anticontaminación han dado paso a la proliferación de puntos de recarga en muchas ciudades como Madrid y Barcelona donde las gasolineras están empezando a instalar puntos de recarga. Es una realidad que los españoles somos cada vez más conscientes de la contaminación climática y esta opción de transporte resulta muy conveniente tanto para el medio ambiente como para la economía de cada hogar, sobre todo para los conductores que utilizan el coche para moverse por la ciudad o en cortas distancias.

El Real Decreto-Ley 23/2020 establecido el pasado 23 de Junio aprueba medidas energéticas para la reactivación económica en un reto de transición ecológica.

El Gobierno declara la creación de una red de infraestructuras de recarga ultrarrápida de más de 250 kW para tratar de mejorar la autonomía de aquellos que a tienen un coche eléctrico, y animar a aquellos que no lo tienen por falta de estaciones de recarga en el país. Además, se ha simplificado la regulación para que hoteles, centros comerciales y empresas instalen puntos de recarga en sus garajes públicos.

Pero a pesar de estas nuevas medidas, todavía hay mucha gente dubitativa ante la idea de un coche respetuoso con el planeta, puesto que la infraestructura de recarga no es tan común y competitiva en precios como sería deseable o como ya lo es en otros países como Noruega. Lo ideal es disponer de un punto de recarga en la plaza de garaje propia puesto que las estaciones de recarga rápida de uso público son mucho más caras y porque la batería alcanza altas temperaturas que pueden dañarla con estaciones de carga rápida. Pero, ¿cómo instalar uno conforme a la normativa vigente?, ¿puede la comunidad de vecinos oponerse?, ¿es posible enchufarse en cualquier punto eléctrico? A continuación vamos a tratar de despejar algunas de las dudas más comunes que pueden surgir frente a la adquisición de un coche eléctrico.

Los garajes privados no suelen tener un punto de recarga ya instaurado, es más, ya sea un garaje privado o común a todos los vecinos, casi ningún garaje dispone de enchufes y si dispone de alguno será de la comunidad.

Los enchufes normales de tipo doméstico y conector schuko, de 16 A y toma de tierra, sirven para recargar un coche eléctrico para una recarga ocasional (que suele limitarse a 10 A y unos 2,3 kW de potencia). Lo más importante es que la instalación de toma de tierra de la línea que alimenta ese enchufe esté bien instalada.

Estación de recarga de coche eléctrico en garaje comunitario
Estación de recarga de coche eléctrico

Si dispones por tanto de una vivienda unifamiliar la inversión a realizar será la menor de todas, oscilando entre los 0 a los 750 euros. Un enchufe estándar europeo tipo Schuko podría servirte como punto de recarga y así evitar el coste de la instalación. Aunque su intensidad de 16 A y a partir de 3.7 kW de potencia es limitada y lo hace más adecuada para patinetes, bicicletas o motos eléctricas. Además, la normativa ITC BT-52 establece la necesidad de instalar un circuito exclusivo que no podrá superar los 9,2 kW de potencia.

Por otra parte, si deseamos realizar un poco más de inversión podemos contar con más potencia de recarga instalando un wallbox o base mural de recarga. De esta forma podríamos también instalar un smartgrid para disponer de comunicación e integración en una red eléctrica inteligente.

Los garajes de nueva construcción, como ya hemos dicho anteriormente, no suelen contar con un punto de recarga ya incluido, sin embargo desde el 2014 es obligatorio que exista una preinstalación que facilite la instalación de dicha estación. Esto nos deja juego a varias alternativas que puedes utilizar para tu garaje comunitario.

Si por el contrario lo que deseamos es realizar una instalación en la plaza propia de un garaje colectivo se deben seguir una serie de pasos para actuar acorde con la ley de Propiedad Horizontal y ser respetuoso con el resto de vecinos debemos informar a la Comunidad de Propietarios.

Según la última actualización del BOE para agilizar la eficiencia energética de los edificios no es necesario someter a aprobación en Junta de Propietarios la instalación de un punto de recarga eléctrico.  Tan sólo necesitarás informar por escrito al Presidente o al administrador de fincas y guardar una copia de dicho escrito con fecha, sello y firma. Se debe informar 30 días antes del inicio de la instalación y una vez acabada se debe aportar toda la certificación técnica correspondiente.

Una comunidad de vecinos no puede negar a otro propietario a instalar un punto de carga ya que dicha decisión no debe ser aprobada en Junta según la ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, la comunidad sí puede proponer alternativas en los 30 días anteriores al inicio de obras, pues puede ocurrir que una comunidad considere una alternativa adecuada a sus intereses realizar por ejemplo un proyecto integrado. La comunidad tendrá en este caso hasta 2 meses para iniciar dicho proyecto, si éste no se hace efectivo la obra individual propuesta inicialmente puede desarrollarse sin que ningún vecino se oponga.

Aunque en muchos concesionarios se proporciona tanto el cargador como la mano de obra incluida en el precio de adquisición del coche, en caso contrario sería el vecino interesado y no la comunidad quien soportaría el coste. Además, la instalación del punto de carga se conectará a tu contador de casa de forma que tu consumo se registrará junto al consumo eléctrico de tu vivienda en la factura habitual aprovechando el mismo contrato de suministro.

Si queremos realizar la instalación desde el propio contador de nuestro suministro eléctrico éstos suelen encontrarse normalmente en la planta cero, como los garajes, por lo que la distancia desde el contador hasta el punto de recarga será corta y en consecuencia se utilizará menos cable y se abaratará la instalación.

Si deseamos realizar la instalación desde el propio contador de nuestro suministro en casa dispondremos del control del circuito y el punto de recarga desde nuestra vivienda, haciendo posible disponer de un interruptor automático y diferencial, un programador, un mini contador… Sin embargo la instalación se encarecería al necesitar un cable más largo cuanto más alta esté nuestra vivienda. Una instalación corriente con cuadros, wallbox y mano de obra oscilaría entre los 1.000 y 1.600 euros, aproximadamente.

Si por el contrario dispones de plaza de garaje pero no de vivienda en dicha comunidad, tu compañía energética instalará un contador junto al punto de carga para registrar tu consumo. Si la instalación incluye varios puntos de carga de vecinos distintos, se añadirá también un segundo contador que agrupe a todos los puntos de carga y se administrará el consumo individualizado de cada vecino por medio de una aplicación.

En cualquier caso, todas las obras realizadas en cualquier Comunidad de Propietarios deben tratar siempre de quedar ocultas por la estética común de la comunidad, si es necesario realizar algún agujero para pasar la conducción del cable tanto pilares y vigas como elementos estructurales no deben verse afectados.

Artículo 5 LPH – El Título constitutivo, redacción y modificación del mismo.

El artículo 5 de la LPH en referencia al Título constitutivo, nos indica el marco jurídico donde se encuentra una Comunidad de Propietarios, sus normas de funcionamiento. Describe el inmueble en su conjunto explicando las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria así como las zonas y servicios de uso común.

Es importante una buena redacción del mismo y no olvidar ningún dato para evitar la complicación de resolución de problemas comunitarios en el futuro. Por ejemplo, cuando se quiere determinar si un elemento es común, privativo o un elemento común de uso privativo. Una terraza o balcón podría ser un elemento común de uso privativo.

Terrazas de uso privativo o elemento común que pueden tener un estilo diferente.

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal acompañado del artículo 396 del Código Civil son fundamentales para el Título constitutivo. El título fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local según la superficie útil de cada propiedad con relación a todo el inmueble. Aunque no es común, puede fijarse también según la ubicación del piso, si tiene o no acceso a todas las instalaciones y servicios del inmueble. La cuota de participación puede delimitar los gastos a pagar a la Comunidad por cada propietario.

Se deben indicar los beneficios o cargas existentes con otros edificios colindantes y debe ser inscrito en el Registro. Así mismo, todos los elementos privados deben estar enumerados habiendo que incluir cualquier extensión del inmueble, como anejos y linderos.

Por lo general es el promotor quien redacta el Título Constitutivo y designa el coeficiente de cada piso o local en cualquier finca.

Si se necesitara una modificación posterior del Título, bastaría con los mismos requisitos que en su constitución. La inscripción registral de modificación estatuaria tiene eficacia para aquellos propietarios que se consideraban como tal en el momento del acuerdo o después de la inscripción registral, pero no a aquellos que eran propietarios antes de dicho registro.

Es optativo incluir el Estatuto al Título, ya que en ocasiones al estar incluido puede infringirse otras normas como la misma LPH. Aunque debemos destacar que incluirlo resulta de extrema utilidad para establecer derechos y facultades básicas como la segregación de la finca o la autorización de establecimientos profesionales y comerciales. Al aparecer en el Estatuto la prohibición o derecho queda registrada y la Comunidad de propietarios puede exigir su cumplimiento con juicio declarativo o proceso sancionador (art. 7.2 de la l.p.h)

Como administradores de fincas en Alicante les ofrecemos nuestra asistencia si necesitan cualquier consulta relativa al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y el Título constitutivo. Les dejamos también un vídeo en el que un compañero administrador explica muy bien este tema.

Artículo 5 LPH Título Consecutivo por Administradores Channel

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MODIFICACIÓN DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Real Decreto Ley 21/2018)

Ha sido publicado en el BOE el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler con entrada en vigor desde el miércoles 19 de diciembre. Este Real Decreto-ley introduce modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal y en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En cuanto a la Ley de Propiedad Horizontal las modificaciones afectan a los artículos 9, 10 y 17 y son las siguientes: Se modifica la letra f) del artículo noveno.1, que queda redactada en los siguientes términos: “f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez 1.b) de esta Ley. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.” Se modifica la letra b) del artículo diez.1, que queda redactada en los siguientes términos: “b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.” Se introduce un nuevo apartado 12 en el artículo diecisiete: “12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.