Uso de barbacoas en terrazas o patios. ¿Está permitido en la Comunidad Valenciana?

Debido a la actual situación de alarma por COVID19 numerosas localidades y edificios están confinados y no pueden salir a realizar su ocio fuera de casa. Además, en aquellos lugares que no están confinados, como Alicante, muchas familias todavía no se atreven a salir a restaurantes o bares en un intento de protegerse ante la propagación del virus.

Sumado al buen clima que disfrutamos en la Comunidad Valencia, las barbacoas caseras en grupos familiares o de amigos son más frecuentes que de costumbre este último año. Los ruidos y los malos olores pueden molestar al resto de vecinos, especialmente si éstas son realizadas en los patios o terrazas particulares.

Algunas comunidades de vecinos con urbanización sí tienen zonas destinadas especialmente al uso de barbacoas y su reglamentación resulta más sencilla. Sin embargo, la polémica más común entre propietarios se plantea cuando las barbacoas no son realizadas en elementos comunes. Por lo general, esta situación no está reflejada en los Estatutos de cada Comunidad y si se nombra algo en referencia a las suele ser únicamente de su prohibición por razones de estética o seguridad en la finca. Algunos municipios sí prohíben en su ordenanza la práctica de barbacoas en terrazas con el objetivo de prevenir incendios, pero se permite el uso las barbacoas eléctricas o de gas.

Es posible confeccionar normas internas para regular el uso de barbacoas en cada Comunidad, que deberán ser redactadas con anticipación y aprobadas por mayoría. La aplicación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dice

«…al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas«

Sin embargo, aplicar el artículo 7.2 de la LPH no es del todo recomendable, puesto que dicha práctica incluye un factor subjetivo muy grande. Algunos vecinos pueden considerar molesta una actividad que incluye humo y olores, como la realización de barbacoas, y será comprensible. Pero a muchos otros no les importará siempre que su uso sea esporádico y se avise con antelación para evitar por ejemplo tener la ropa tendida en el exterior o dejar las ventanas abiertas.

Aun tomando las medidas oportunas, también es lógico que una barbacoa cause molestias a alguno de los vecinos colindantes. Podría adoptarse una acción judicial interesando como prueba el reconocimiento judicial para valorarse in situ y con la barbacoa encendida si en efecto su realización es una actividad molesta. Podrá entonces comenzar el debate de si requerir por ejemplo al vecino que cierre la terraza o adopte las medidas oportunas para evitar malos olores, humos y ruidos.

Sin embargo, debido a esta gran subjetividad muchas de las denuncias o quejas por barbacoas de otros vecinos no suelen salir adelante. Los tribunales afirman reiteradamente que la realización de barbacoas no es una actividad molesta o peligrosa dado que su posible perjuicio es temporal y puede ser tolerado el resto de residentes.

Por lo tanto, si los Estatutos de la Comunidad de Propietarios no lo prohíben y no se demuestra que sea posible derivar problemas a los vecinos colindantes, la realización de barbacoas no se puede prohibir fácilmente siempre que no se realice un uso continuo ni excesivo y se avise al resto de residentes con anterioridad.

La permisión o no de barbacoas es un problema de límites del derecho de propiedad en que se alza el tema de las relaciones de buena vecindad, que si bien deben fundarse en criterios de respeto hacia los demás, también han de ponderarse factores tales como la tolerancia, razonabilidad y los usos generalizados y socialmente aceptados.

En parecido sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6a, de fecha de 16 de mayo de 2003 señala:

Algunas jurisprudencias como las Audiencias Provinciales de Alicante, Cádiz, Gerona, Madrid, Málaga, Murcia, Pontevedra, Tarragona, Tenerife, Valencia o Zamora otorgan en la mayoría de ocasiones el permiso de realizar barbacoas por entender que es de uso generalizado y mayoritariamente aceptado.

«Al respecto de la aplicabilidad a la instalación de una barbacoa en la parcela del demandado, de la prohibición contenida en el artículo 590 CC esta Sala ya se ha pronunciado, así en sentencias de 23 de julio de 1999, 19 de septiembre de 2000, 15 de noviembre de 2001 y 7 de febrero de 2002, de 10 de diciembre de 2002, de 31 de marzo de 2003 en el sentido de discrepar de una interpretación extensiva del citado precepto que otorgue amparo frente a cualquier molestia o perturbación del derecho de propiedad, ya que a ese criterio hermenéutico se opone, de un lado, la propia literalidad del precepto, que no obstante la amplitud de sus términos, es clara en la regulación específica que efectúa de las llamadas inmisiones medioambientales, las que se trata de paliar por motivos de salubridad y de seguridad general y entre las que no cabe entender comprendido cualquier perjuicio o menoscabo que no conlleve peligrosidad o efectos nocivos sobre el fundo vecino.

PROPIEDAD HORIZONTAL CONSULTAS, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6a, 16 de mayo de 2003.

Es muy importante la intervención de un administrador de fincas experimentado que informe y asesore a todos los residentes de la comunidad sobre este tema para evitar conflictos en el futuro y para mediar aquellos conflictos ya presentes. La buena convivencia de la comunidad no debe deteriorarse, por lo que la mediación del administrador y los acuerdos planteados son clave para garantizar dicha armonía entre vecinos. Aunque no siempre se beneficiará a todos, debe tratarse contentar a la mayoría y el resto debe asumir deportivamente que en algunos casos las molestias que les afectas son inevitables y es necesario asumirlas.

En AGAD somos administradores de fincas en Alicante, pero somos mucho más. Somos profesionales en la mediación de problemas entre vecinos y por eso no queremos limitarnos a ayudarle con este post. Si ha llegado hasta aquí es porque probablemente se enfrente a un problema parecido, ¡no dude en consultarnos y le ayudaremos a resolverlo!

ASISTENCIA A JUNTA DE PROPIETARIOS POR VIDEOCONFERENCIA como resultado del nuevo Estado de alarma en España.

Ayer domingo se aprobaba de nuevo el estado de alarma en el Consejo de Ministros extraordinario a causa de un importante crecimiento de contagios de COVID-19. Este estado de alarma se impone en todo el país y será vigente hasta, como mínimo el próximo 9 de Diciembre (pudiéndose alargar hasta 6 meses).

La Comunidad Valenciana ha anunciado el establecimiento de un toque de queda que limita la movilidad nocturna entre las 06h00 y las 00h00. Todos los desplazamientos y circulación en la vía pública quedan restringidos a todos salvo por causas justificadas. La Policía Local de Alicante ha intensificado la vigilancia y controles de tráfico. Los ciudadanos que no cumplan las nuevas restricciones del estado de alarma podrán ser multados con hasta 600 euros. Aunque no van a prohibirse los desplazamientos entre comunidades, los jardines y otros espacios al aire libre cerrarán a las 22h00 y no abrirán hasta las 08h00. Además, las reuniones privadas son limitadas a 6 personas y se recomienda encarecidamente no realizar visitas o fijar encuentros si no es imprescindible.

Con estas nuevas medidas se complica de nuevo a las Comunidades de Propietarios la celebración de juntas ordinarias. Así mismo, aquellas Comunidades que no han celebrado todavía su junta extraordinaria anual están a contrarreloj, puesto que quedan apenas 2 meses para acabar el año.

El debate de la celebración de Juntas de Vecinos online empieza a ser cada vez más extendido, y muchos vecinos se están adaptando a las circunstancias excepcionales que la pandemia de coronavirus ha traído este año con una forma de trabajar más tecnológica. Las Comunidades de Vecinos pueden enfrentarse a multas si desobedecen las directrices del estado de alarma.

Debido a las circunstancias que afectan a muchas comunidades de Vecinos se propone la asistencia de Juntas por videoconferencia para algunos vecinos.

Sólo en Cataluña se permite expresamente en la ley una intervención en junta por medios tecnológicos. Sin embargo, en el sistema actual nacional de la Ley de Propiedad Horizontal, aunque no conste expresamente, es aceptado que el administrador de fincas lo ofrezca el Presidente en la convocatoria de junta y se ofrezca a algunos propietarios a asistir conectándose por sistemas como Skype o Zoom.

No es necesario desplazarse a un centro técnico con instalación de este tipo, se puede ofrecer por convocatoria enviada a los comuneros y si éstos desean asistir sólo deben avisar con 2 días de antelación al administrador de fincas. Deberá facilitar a su administración de fincas sus datos de conexión a fin de que se tenga la previsión de conectarse con este comunero y advertirlo de que si se realiza el intento y no se conecta se le tendrá por ausente.

La circunstancia de que no esté regulado en la LPH no impide su uso. No está permitido realizar una junta virtual de forma íntegra, salvo en Cataluña, pero es posible que quien así lo decida pueda asistir utilizando medios tecnológicos, siempre que sea de forma voluntaria. Nunca se podrá imponer de forma obligatoria a los propietarios. Quien quiera estar presente debe poder hacerlo y, por lo tanto, es indispensable designar un lugar físico en el que celebrar la junta.

De esta forma, con la previa comunicación por el comunero para la conexión el día fijado, la oferta de convocatoria de junta es viable. Deberá sin embargo prevenirse un sistema de multiconexión dependiendo el número de asistentes que utilizarán el sistema de vídeos. Los costes en los que la comunidad recurra debido a la utilización de estos medios serán siempre a su cargo.

Desde hace tiempo, el CGCAFE demanda una nueva Ley de Propiedad Horizontal (LPH), por considerar desfasada la actual, considera que no es una ley adaptada a la realidad del siglo XXI y necesita más flexibilidad para solucionar situaciones como la que estamos viviendo actualmente con la pandemia.

Isabel Bajo, presidenta de los Administradores de Fincas de la Comunidad de Madrid afirma que la obligatoriedad de realizar una doble convocatoria para la celebración de Juntas de Propietarios con la pérdida de tiempo que eso supone es otro anacronismo a abolir y por ello se solicita su modificación en un nuevo texto de la LPH que han preparado.

En AGAD Administración de Fincas disponemos de los medios y conocimientos necesarios para realizar reuniones online con los vecinos, y aseguramos asistencia a aquellos vecinos con problemas de accesibilidad a Internet. ¡Consúltenos y realice su reunión antes de que se acabe el año!

Coches eléctricos y estaciones de carga en Comunidades de Vecinos

Hoy en día los coches híbridos y eléctricos son una opción en mente para muchos españoles. Las mejoras que se han realizado en los últimos años han aumentado su autonomía, pudiendo llegar a encontrar modelos hasta los 500 km de autonomía eléctrica. Además, las nuevas políticas anticontaminación han dado paso a la proliferación de puntos de recarga en muchas ciudades como Madrid y Barcelona donde las gasolineras están empezando a instalar puntos de recarga. Es una realidad que los españoles somos cada vez más conscientes de la contaminación climática y esta opción de transporte resulta muy conveniente tanto para el medio ambiente como para la economía de cada hogar, sobre todo para los conductores que utilizan el coche para moverse por la ciudad o en cortas distancias.

El Real Decreto-Ley 23/2020 establecido el pasado 23 de Junio aprueba medidas energéticas para la reactivación económica en un reto de transición ecológica.

El Gobierno declara la creación de una red de infraestructuras de recarga ultrarrápida de más de 250 kW para tratar de mejorar la autonomía de aquellos que a tienen un coche eléctrico, y animar a aquellos que no lo tienen por falta de estaciones de recarga en el país. Además, se ha simplificado la regulación para que hoteles, centros comerciales y empresas instalen puntos de recarga en sus garajes públicos.

Pero a pesar de estas nuevas medidas, todavía hay mucha gente dubitativa ante la idea de un coche respetuoso con el planeta, puesto que la infraestructura de recarga no es tan común y competitiva en precios como sería deseable o como ya lo es en otros países como Noruega. Lo ideal es disponer de un punto de recarga en la plaza de garaje propia puesto que las estaciones de recarga rápida de uso público son mucho más caras y porque la batería alcanza altas temperaturas que pueden dañarla con estaciones de carga rápida. Pero, ¿cómo instalar uno conforme a la normativa vigente?, ¿puede la comunidad de vecinos oponerse?, ¿es posible enchufarse en cualquier punto eléctrico? A continuación vamos a tratar de despejar algunas de las dudas más comunes que pueden surgir frente a la adquisición de un coche eléctrico.

Los garajes privados no suelen tener un punto de recarga ya instaurado, es más, ya sea un garaje privado o común a todos los vecinos, casi ningún garaje dispone de enchufes y si dispone de alguno será de la comunidad.

Los enchufes normales de tipo doméstico y conector schuko, de 16 A y toma de tierra, sirven para recargar un coche eléctrico para una recarga ocasional (que suele limitarse a 10 A y unos 2,3 kW de potencia). Lo más importante es que la instalación de toma de tierra de la línea que alimenta ese enchufe esté bien instalada.

Estación de recarga de coche eléctrico en garaje comunitario
Estación de recarga de coche eléctrico

Si dispones por tanto de una vivienda unifamiliar la inversión a realizar será la menor de todas, oscilando entre los 0 a los 750 euros. Un enchufe estándar europeo tipo Schuko podría servirte como punto de recarga y así evitar el coste de la instalación. Aunque su intensidad de 16 A y a partir de 3.7 kW de potencia es limitada y lo hace más adecuada para patinetes, bicicletas o motos eléctricas. Además, la normativa ITC BT-52 establece la necesidad de instalar un circuito exclusivo que no podrá superar los 9,2 kW de potencia.

Por otra parte, si deseamos realizar un poco más de inversión podemos contar con más potencia de recarga instalando un wallbox o base mural de recarga. De esta forma podríamos también instalar un smartgrid para disponer de comunicación e integración en una red eléctrica inteligente.

Los garajes de nueva construcción, como ya hemos dicho anteriormente, no suelen contar con un punto de recarga ya incluido, sin embargo desde el 2014 es obligatorio que exista una preinstalación que facilite la instalación de dicha estación. Esto nos deja juego a varias alternativas que puedes utilizar para tu garaje comunitario.

Si por el contrario lo que deseamos es realizar una instalación en la plaza propia de un garaje colectivo se deben seguir una serie de pasos para actuar acorde con la ley de Propiedad Horizontal y ser respetuoso con el resto de vecinos debemos informar a la Comunidad de Propietarios.

Según la última actualización del BOE para agilizar la eficiencia energética de los edificios no es necesario someter a aprobación en Junta de Propietarios la instalación de un punto de recarga eléctrico.  Tan sólo necesitarás informar por escrito al Presidente o al administrador de fincas y guardar una copia de dicho escrito con fecha, sello y firma. Se debe informar 30 días antes del inicio de la instalación y una vez acabada se debe aportar toda la certificación técnica correspondiente.

Una comunidad de vecinos no puede negar a otro propietario a instalar un punto de carga ya que dicha decisión no debe ser aprobada en Junta según la ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, la comunidad sí puede proponer alternativas en los 30 días anteriores al inicio de obras, pues puede ocurrir que una comunidad considere una alternativa adecuada a sus intereses realizar por ejemplo un proyecto integrado. La comunidad tendrá en este caso hasta 2 meses para iniciar dicho proyecto, si éste no se hace efectivo la obra individual propuesta inicialmente puede desarrollarse sin que ningún vecino se oponga.

Aunque en muchos concesionarios se proporciona tanto el cargador como la mano de obra incluida en el precio de adquisición del coche, en caso contrario sería el vecino interesado y no la comunidad quien soportaría el coste. Además, la instalación del punto de carga se conectará a tu contador de casa de forma que tu consumo se registrará junto al consumo eléctrico de tu vivienda en la factura habitual aprovechando el mismo contrato de suministro.

Si queremos realizar la instalación desde el propio contador de nuestro suministro eléctrico éstos suelen encontrarse normalmente en la planta cero, como los garajes, por lo que la distancia desde el contador hasta el punto de recarga será corta y en consecuencia se utilizará menos cable y se abaratará la instalación.

Si deseamos realizar la instalación desde el propio contador de nuestro suministro en casa dispondremos del control del circuito y el punto de recarga desde nuestra vivienda, haciendo posible disponer de un interruptor automático y diferencial, un programador, un mini contador… Sin embargo la instalación se encarecería al necesitar un cable más largo cuanto más alta esté nuestra vivienda. Una instalación corriente con cuadros, wallbox y mano de obra oscilaría entre los 1.000 y 1.600 euros, aproximadamente.

Si por el contrario dispones de plaza de garaje pero no de vivienda en dicha comunidad, tu compañía energética instalará un contador junto al punto de carga para registrar tu consumo. Si la instalación incluye varios puntos de carga de vecinos distintos, se añadirá también un segundo contador que agrupe a todos los puntos de carga y se administrará el consumo individualizado de cada vecino por medio de una aplicación.

En cualquier caso, todas las obras realizadas en cualquier Comunidad de Propietarios deben tratar siempre de quedar ocultas por la estética común de la comunidad, si es necesario realizar algún agujero para pasar la conducción del cable tanto pilares y vigas como elementos estructurales no deben verse afectados.

Artículo 5 LPH – El Título constitutivo, redacción y modificación del mismo.

El artículo 5 de la LPH en referencia al Título constitutivo, nos indica el marco jurídico donde se encuentra una Comunidad de Propietarios, sus normas de funcionamiento. Describe el inmueble en su conjunto explicando las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria así como las zonas y servicios de uso común.

Es importante una buena redacción del mismo y no olvidar ningún dato para evitar la complicación de resolución de problemas comunitarios en el futuro. Por ejemplo, cuando se quiere determinar si un elemento es común, privativo o un elemento común de uso privativo. Una terraza o balcón podría ser un elemento común de uso privativo.

Terrazas de uso privativo o elemento común que pueden tener un estilo diferente.

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal acompañado del artículo 396 del Código Civil son fundamentales para el Título constitutivo. El título fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local según la superficie útil de cada propiedad con relación a todo el inmueble. Aunque no es común, puede fijarse también según la ubicación del piso, si tiene o no acceso a todas las instalaciones y servicios del inmueble. La cuota de participación puede delimitar los gastos a pagar a la Comunidad por cada propietario.

Se deben indicar los beneficios o cargas existentes con otros edificios colindantes y debe ser inscrito en el Registro. Así mismo, todos los elementos privados deben estar enumerados habiendo que incluir cualquier extensión del inmueble, como anejos y linderos.

Por lo general es el promotor quien redacta el Título Constitutivo y designa el coeficiente de cada piso o local en cualquier finca.

Si se necesitara una modificación posterior del Título, bastaría con los mismos requisitos que en su constitución. La inscripción registral de modificación estatuaria tiene eficacia para aquellos propietarios que se consideraban como tal en el momento del acuerdo o después de la inscripción registral, pero no a aquellos que eran propietarios antes de dicho registro.

Es optativo incluir el Estatuto al Título, ya que en ocasiones al estar incluido puede infringirse otras normas como la misma LPH. Aunque debemos destacar que incluirlo resulta de extrema utilidad para establecer derechos y facultades básicas como la segregación de la finca o la autorización de establecimientos profesionales y comerciales. Al aparecer en el Estatuto la prohibición o derecho queda registrada y la Comunidad de propietarios puede exigir su cumplimiento con juicio declarativo o proceso sancionador (art. 7.2 de la l.p.h)

Como administradores de fincas en Alicante les ofrecemos nuestra asistencia si necesitan cualquier consulta relativa al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y el Título constitutivo. Les dejamos también un vídeo en el que un compañero administrador explica muy bien este tema.

Artículo 5 LPH Título Consecutivo por Administradores Channel

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MODIFICACIÓN DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Real Decreto Ley 21/2018)

Ha sido publicado en el BOE el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler con entrada en vigor desde el miércoles 19 de diciembre. Este Real Decreto-ley introduce modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal y en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En cuanto a la Ley de Propiedad Horizontal las modificaciones afectan a los artículos 9, 10 y 17 y son las siguientes: Se modifica la letra f) del artículo noveno.1, que queda redactada en los siguientes términos: “f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez 1.b) de esta Ley. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.” Se modifica la letra b) del artículo diez.1, que queda redactada en los siguientes términos: “b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.” Se introduce un nuevo apartado 12 en el artículo diecisiete: “12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.