Artículo 5 LPH – El Título constitutivo, redacción y modificación del mismo.

El artículo 5 de la LPH en referencia al Título constitutivo, nos indica el marco jurídico donde se encuentra una Comunidad de Propietarios, sus normas de funcionamiento. Describe el inmueble en su conjunto explicando las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria así como las zonas y servicios de uso común.

Es importante una buena redacción del mismo y no olvidar ningún dato para evitar la complicación de resolución de problemas comunitarios en el futuro. Por ejemplo, cuando se quiere determinar si un elemento es común, privativo o un elemento común de uso privativo. Una terraza o balcón podría ser un elemento común de uso privativo.

Terrazas de uso privativo o elemento común que pueden tener un estilo diferente.

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal acompañado del artículo 396 del Código Civil son fundamentales para el Título constitutivo. El título fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local según la superficie útil de cada propiedad con relación a todo el inmueble. Aunque no es común, puede fijarse también según la ubicación del piso, si tiene o no acceso a todas las instalaciones y servicios del inmueble. La cuota de participación puede delimitar los gastos a pagar a la Comunidad por cada propietario.

Se deben indicar los beneficios o cargas existentes con otros edificios colindantes y debe ser inscrito en el Registro. Así mismo, todos los elementos privados deben estar enumerados habiendo que incluir cualquier extensión del inmueble, como anejos y linderos.

Por lo general es el promotor quien redacta el Título Constitutivo y designa el coeficiente de cada piso o local en cualquier finca.

Si se necesitara una modificación posterior del Título, bastaría con los mismos requisitos que en su constitución. La inscripción registral de modificación estatuaria tiene eficacia para aquellos propietarios que se consideraban como tal en el momento del acuerdo o después de la inscripción registral, pero no a aquellos que eran propietarios antes de dicho registro.

Es optativo incluir el Estatuto al Título, ya que en ocasiones al estar incluido puede infringirse otras normas como la misma LPH. Aunque debemos destacar que incluirlo resulta de extrema utilidad para establecer derechos y facultades básicas como la segregación de la finca o la autorización de establecimientos profesionales y comerciales. Al aparecer en el Estatuto la prohibición o derecho queda registrada y la Comunidad de propietarios puede exigir su cumplimiento con juicio declarativo o proceso sancionador (art. 7.2 de la l.p.h)

Como administradores de fincas en Alicante les ofrecemos nuestra asistencia si necesitan cualquier consulta relativa al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y el Título constitutivo. Les dejamos también un vídeo en el que un compañero administrador explica muy bien este tema.

Artículo 5 LPH Título Consecutivo por Administradores Channel

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Establecimiento de horarios en zonas comunes – ¿Hasta qué hora se puede hacer ruido?

Vecinos que juegan al padel a medianoche, niños que deciden hacer una competición de saltos de piscina justo a la hora de la siesta… ¿Te suena?

En temporada de verano, algunas comunidades de vecinos de Alicante llegan a duplicar su número y los ruidos pueden convertirse en verdaderas fuentes de conflicto vecinales. Por eso, en AGAD administración de fincas nos preocupamos del establecimiento y buena gestión de los horarios de las zonas comunes.

Las franjas horarias en las que se prohíbe el uso de las instalaciones comunes deben ser establecidas como norma de régimen interno acuerdo a las necesidades de cada finca. Tanto para su aprobación como para su modificación se exige tan sólo la mayoría simple.

Los horarios para el uso de zonas de mi comunidad están incluidos en los estatutos y no en el régimen interno ¿Qué puedo hacer?

Los horarios nunca podrán estar regulados según los estatutos ya que en dicho caso no sería posible modificarlos hasta obtener la unanimidad de toda la comunidad.

Si en el caso de tu comunidad se incluyeron en la regulación estatuaria, dicha regulación debe considerarse nula de pleno derecho por abusiva según el artículo 7.2 del Código Civil, donde se establece:

«La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso».

Artículo 7.2 CC

No dudes en contactar a nuestra administración de fincas para obtener asesoramiento más completo.

¿Puedo utilizar las zonas comunes como uso individual e invitar amigos de fuera?

El artículo 394 del Código Civil establece que «cada propietario podrá disfrutar de los lugares comunes siempre que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a otros vecinos utilizarlos según su derecho»

Lo ideal en una comunidad es que además de los horarios, se defina de forma clara las prohibiciones, turnos y normas a seguir por todos los vecinos. Si en el caso de tu comunidad no ha sido definido, debes informar y solicitar permiso al resto de vecinos.

¿Puede mi vecino hacer todo el ruido que él quiera?

Según la Ordenanza municipal sobre protección contra el ruido en Alicante:

 “Se prohibe cualquier actividad perturbadora del descanso ajeno en el interior de las viviendas, en especial desde las 22:00 horas hasta las 8:00 horas, como fiestas, juegos, arrastre de muebles y enseres, reparaciones materiales o mecánicas de carácter doméstico, etc.“

Ayuntamiento de Alicante, Comunidad Valenciana

En específico, el nivel de ruido por impacto de alguna actividad no podrá sobrepasar.

  • Entre las 8:00 y las 22:00 horas 35 dB (A)
  • Entre las 22:00 y las 8:00 horas 30 dB (A)

Además, si en lugar de un vecino ruidoso tienes un vecino con un perro ruidoso, debes saber que los dueños de animales domésticos están obligados a adoptar las medidas necesarias para garantizar la tranquilidad de sus vecinos.

Cuando surge un conflicto entre vecinos y no es posible llegar a un acuerdo, se debe informar al Administrador. Un buen gestor de fincas debe actuar siempre como mediador, respetando la legalidad vigente y motivando el entendimiento entre los vecinos.  

 

SERVICIOS COMUNES DE INTERÉS GENERAL EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

¿CUÁLES SON LOS SERVICIOS COMUNES DE INTERÉS GENERAL EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

El artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, dice que el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

¿Qué servicios, además de los enunciados expresamente, pueden considerase de interés general en una comunidad de propietarios?

La respuesta no se puede calificar como definitiva ya que “servicios comunes de interés general”, es un concepto jurídico indeterminado que se tiene que dotar de contenido en cada situación concreta, de manera que un mismo servicio, valoradas las circunstancias particulares de cada comunidad, podría ser considerado de interés general para una comunidad de propietarios y no para otra.

En la sentencia del Tribunal Supremo de 09.10.2008 el concepto jurídico indeterminado fue delimitado en parte y fundamenta que “ninguno de los servicios que numera el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal tiene que ver con el recreo, esparcimiento o actividades recreativas, que con su aprobación, todos los propietarios, incluidos los disidentes, tienen obligación de hacer frente a su abono con arreglo a la cuota de participación, ni puede compararse tampoco con los que menciona de forma expresa, y sí con aquellos vinculados al progreso o puesta al día de la Comunidad y con la mejor utilidad y servicio de los comuneros”.

El Tribunal Supremo descarta de entrada que un servicio que tenga que ver con actividades recreativas, esparcimiento o recreo pueda ser considerado como interés general para las comunidades de propietarios mientras que sí podrían serlo aquellos relacionados con el progreso y puesta al día de la comunidad.

¿SE PUEDE INSTALAR UN CARTEL DE «SE VENDE» O «SE ALQUILA» EN SU TERRAZA?

Modificación de elementos comunes y privativos

 

La instalación de carteles donde se indica «SE VENDE» o «SE ALQUILA» en la terraza de un vecino que es elemento común de uso privativo no debe entenderse que se debe al extremo de exigir un acuerdo de junta para la instalación, habida cuenta que no se trata de una obra definitiva que suponga una afección al aspecto exterior de la fachada, sino un elemento de permanencia provisional que no causa un perjuicio estético notorio a la comunidad.

Cierto es que es elemento visible en la fachada pero las comunidades no pueden llegar al extremo de querer autorizar esta instalación en zona de uso privativo a los vecinos que deseen vender su inmueble al no tratarse de obra permanente.