Uso de barbacoas en terrazas o patios. ¿Está permitido en la Comunidad Valenciana?

Debido a la actual situación de alarma por COVID19 numerosas localidades y edificios están confinados y no pueden salir a realizar su ocio fuera de casa. Además, en aquellos lugares que no están confinados, como Alicante, muchas familias todavía no se atreven a salir a restaurantes o bares en un intento de protegerse ante la propagación del virus.

Sumado al buen clima que disfrutamos en la Comunidad Valencia, las barbacoas caseras en grupos familiares o de amigos son más frecuentes que de costumbre este último año. Los ruidos y los malos olores pueden molestar al resto de vecinos, especialmente si éstas son realizadas en los patios o terrazas particulares.

Algunas comunidades de vecinos con urbanización sí tienen zonas destinadas especialmente al uso de barbacoas y su reglamentación resulta más sencilla. Sin embargo, la polémica más común entre propietarios se plantea cuando las barbacoas no son realizadas en elementos comunes. Por lo general, esta situación no está reflejada en los Estatutos de cada Comunidad y si se nombra algo en referencia a las suele ser únicamente de su prohibición por razones de estética o seguridad en la finca. Algunos municipios sí prohíben en su ordenanza la práctica de barbacoas en terrazas con el objetivo de prevenir incendios, pero se permite el uso las barbacoas eléctricas o de gas.

Es posible confeccionar normas internas para regular el uso de barbacoas en cada Comunidad, que deberán ser redactadas con anticipación y aprobadas por mayoría. La aplicación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dice

«…al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas«

Sin embargo, aplicar el artículo 7.2 de la LPH no es del todo recomendable, puesto que dicha práctica incluye un factor subjetivo muy grande. Algunos vecinos pueden considerar molesta una actividad que incluye humo y olores, como la realización de barbacoas, y será comprensible. Pero a muchos otros no les importará siempre que su uso sea esporádico y se avise con antelación para evitar por ejemplo tener la ropa tendida en el exterior o dejar las ventanas abiertas.

Aun tomando las medidas oportunas, también es lógico que una barbacoa cause molestias a alguno de los vecinos colindantes. Podría adoptarse una acción judicial interesando como prueba el reconocimiento judicial para valorarse in situ y con la barbacoa encendida si en efecto su realización es una actividad molesta. Podrá entonces comenzar el debate de si requerir por ejemplo al vecino que cierre la terraza o adopte las medidas oportunas para evitar malos olores, humos y ruidos.

Sin embargo, debido a esta gran subjetividad muchas de las denuncias o quejas por barbacoas de otros vecinos no suelen salir adelante. Los tribunales afirman reiteradamente que la realización de barbacoas no es una actividad molesta o peligrosa dado que su posible perjuicio es temporal y puede ser tolerado el resto de residentes.

Por lo tanto, si los Estatutos de la Comunidad de Propietarios no lo prohíben y no se demuestra que sea posible derivar problemas a los vecinos colindantes, la realización de barbacoas no se puede prohibir fácilmente siempre que no se realice un uso continuo ni excesivo y se avise al resto de residentes con anterioridad.

La permisión o no de barbacoas es un problema de límites del derecho de propiedad en que se alza el tema de las relaciones de buena vecindad, que si bien deben fundarse en criterios de respeto hacia los demás, también han de ponderarse factores tales como la tolerancia, razonabilidad y los usos generalizados y socialmente aceptados.

En parecido sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6a, de fecha de 16 de mayo de 2003 señala:

Algunas jurisprudencias como las Audiencias Provinciales de Alicante, Cádiz, Gerona, Madrid, Málaga, Murcia, Pontevedra, Tarragona, Tenerife, Valencia o Zamora otorgan en la mayoría de ocasiones el permiso de realizar barbacoas por entender que es de uso generalizado y mayoritariamente aceptado.

«Al respecto de la aplicabilidad a la instalación de una barbacoa en la parcela del demandado, de la prohibición contenida en el artículo 590 CC esta Sala ya se ha pronunciado, así en sentencias de 23 de julio de 1999, 19 de septiembre de 2000, 15 de noviembre de 2001 y 7 de febrero de 2002, de 10 de diciembre de 2002, de 31 de marzo de 2003 en el sentido de discrepar de una interpretación extensiva del citado precepto que otorgue amparo frente a cualquier molestia o perturbación del derecho de propiedad, ya que a ese criterio hermenéutico se opone, de un lado, la propia literalidad del precepto, que no obstante la amplitud de sus términos, es clara en la regulación específica que efectúa de las llamadas inmisiones medioambientales, las que se trata de paliar por motivos de salubridad y de seguridad general y entre las que no cabe entender comprendido cualquier perjuicio o menoscabo que no conlleve peligrosidad o efectos nocivos sobre el fundo vecino.

PROPIEDAD HORIZONTAL CONSULTAS, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6a, 16 de mayo de 2003.

Es muy importante la intervención de un administrador de fincas experimentado que informe y asesore a todos los residentes de la comunidad sobre este tema para evitar conflictos en el futuro y para mediar aquellos conflictos ya presentes. La buena convivencia de la comunidad no debe deteriorarse, por lo que la mediación del administrador y los acuerdos planteados son clave para garantizar dicha armonía entre vecinos. Aunque no siempre se beneficiará a todos, debe tratarse contentar a la mayoría y el resto debe asumir deportivamente que en algunos casos las molestias que les afectas son inevitables y es necesario asumirlas.

En AGAD somos administradores de fincas en Alicante, pero somos mucho más. Somos profesionales en la mediación de problemas entre vecinos y por eso no queremos limitarnos a ayudarle con este post. Si ha llegado hasta aquí es porque probablemente se enfrente a un problema parecido, ¡no dude en consultarnos y le ayudaremos a resolverlo!

Artículo 5 LPH – El Título constitutivo, redacción y modificación del mismo.

El artículo 5 de la LPH en referencia al Título constitutivo, nos indica el marco jurídico donde se encuentra una Comunidad de Propietarios, sus normas de funcionamiento. Describe el inmueble en su conjunto explicando las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria así como las zonas y servicios de uso común.

Es importante una buena redacción del mismo y no olvidar ningún dato para evitar la complicación de resolución de problemas comunitarios en el futuro. Por ejemplo, cuando se quiere determinar si un elemento es común, privativo o un elemento común de uso privativo. Una terraza o balcón podría ser un elemento común de uso privativo.

Terrazas de uso privativo o elemento común que pueden tener un estilo diferente.

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal acompañado del artículo 396 del Código Civil son fundamentales para el Título constitutivo. El título fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local según la superficie útil de cada propiedad con relación a todo el inmueble. Aunque no es común, puede fijarse también según la ubicación del piso, si tiene o no acceso a todas las instalaciones y servicios del inmueble. La cuota de participación puede delimitar los gastos a pagar a la Comunidad por cada propietario.

Se deben indicar los beneficios o cargas existentes con otros edificios colindantes y debe ser inscrito en el Registro. Así mismo, todos los elementos privados deben estar enumerados habiendo que incluir cualquier extensión del inmueble, como anejos y linderos.

Por lo general es el promotor quien redacta el Título Constitutivo y designa el coeficiente de cada piso o local en cualquier finca.

Si se necesitara una modificación posterior del Título, bastaría con los mismos requisitos que en su constitución. La inscripción registral de modificación estatuaria tiene eficacia para aquellos propietarios que se consideraban como tal en el momento del acuerdo o después de la inscripción registral, pero no a aquellos que eran propietarios antes de dicho registro.

Es optativo incluir el Estatuto al Título, ya que en ocasiones al estar incluido puede infringirse otras normas como la misma LPH. Aunque debemos destacar que incluirlo resulta de extrema utilidad para establecer derechos y facultades básicas como la segregación de la finca o la autorización de establecimientos profesionales y comerciales. Al aparecer en el Estatuto la prohibición o derecho queda registrada y la Comunidad de propietarios puede exigir su cumplimiento con juicio declarativo o proceso sancionador (art. 7.2 de la l.p.h)

Como administradores de fincas en Alicante les ofrecemos nuestra asistencia si necesitan cualquier consulta relativa al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y el Título constitutivo. Les dejamos también un vídeo en el que un compañero administrador explica muy bien este tema.

Artículo 5 LPH Título Consecutivo por Administradores Channel

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Establecimiento de horarios en zonas comunes – ¿Hasta qué hora se puede hacer ruido?

Vecinos que juegan al padel a medianoche, niños que deciden hacer una competición de saltos de piscina justo a la hora de la siesta… ¿Te suena?

En temporada de verano, algunas comunidades de vecinos de Alicante llegan a duplicar su número y los ruidos pueden convertirse en verdaderas fuentes de conflicto vecinales. Por eso, en AGAD administración de fincas nos preocupamos del establecimiento y buena gestión de los horarios de las zonas comunes.

Las franjas horarias en las que se prohíbe el uso de las instalaciones comunes deben ser establecidas como norma de régimen interno acuerdo a las necesidades de cada finca. Tanto para su aprobación como para su modificación se exige tan sólo la mayoría simple.

Los horarios para el uso de zonas de mi comunidad están incluidos en los estatutos y no en el régimen interno ¿Qué puedo hacer?

Los horarios nunca podrán estar regulados según los estatutos ya que en dicho caso no sería posible modificarlos hasta obtener la unanimidad de toda la comunidad.

Si en el caso de tu comunidad se incluyeron en la regulación estatuaria, dicha regulación debe considerarse nula de pleno derecho por abusiva según el artículo 7.2 del Código Civil, donde se establece:

«La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso».

Artículo 7.2 CC

No dudes en contactar a nuestra administración de fincas para obtener asesoramiento más completo.

¿Puedo utilizar las zonas comunes como uso individual e invitar amigos de fuera?

El artículo 394 del Código Civil establece que «cada propietario podrá disfrutar de los lugares comunes siempre que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a otros vecinos utilizarlos según su derecho»

Lo ideal en una comunidad es que además de los horarios, se defina de forma clara las prohibiciones, turnos y normas a seguir por todos los vecinos. Si en el caso de tu comunidad no ha sido definido, debes informar y solicitar permiso al resto de vecinos.

¿Puede mi vecino hacer todo el ruido que él quiera?

Según la Ordenanza municipal sobre protección contra el ruido en Alicante:

 “Se prohibe cualquier actividad perturbadora del descanso ajeno en el interior de las viviendas, en especial desde las 22:00 horas hasta las 8:00 horas, como fiestas, juegos, arrastre de muebles y enseres, reparaciones materiales o mecánicas de carácter doméstico, etc.“

Ayuntamiento de Alicante, Comunidad Valenciana

En específico, el nivel de ruido por impacto de alguna actividad no podrá sobrepasar.

  • Entre las 8:00 y las 22:00 horas 35 dB (A)
  • Entre las 22:00 y las 8:00 horas 30 dB (A)

Además, si en lugar de un vecino ruidoso tienes un vecino con un perro ruidoso, debes saber que los dueños de animales domésticos están obligados a adoptar las medidas necesarias para garantizar la tranquilidad de sus vecinos.

Cuando surge un conflicto entre vecinos y no es posible llegar a un acuerdo, se debe informar al Administrador. Un buen gestor de fincas debe actuar siempre como mediador, respetando la legalidad vigente y motivando el entendimiento entre los vecinos.  

 

SERVICIOS COMUNES DE INTERÉS GENERAL EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

¿CUÁLES SON LOS SERVICIOS COMUNES DE INTERÉS GENERAL EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

El artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, dice que el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

¿Qué servicios, además de los enunciados expresamente, pueden considerase de interés general en una comunidad de propietarios?

La respuesta no se puede calificar como definitiva ya que “servicios comunes de interés general”, es un concepto jurídico indeterminado que se tiene que dotar de contenido en cada situación concreta, de manera que un mismo servicio, valoradas las circunstancias particulares de cada comunidad, podría ser considerado de interés general para una comunidad de propietarios y no para otra.

En la sentencia del Tribunal Supremo de 09.10.2008 el concepto jurídico indeterminado fue delimitado en parte y fundamenta que “ninguno de los servicios que numera el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal tiene que ver con el recreo, esparcimiento o actividades recreativas, que con su aprobación, todos los propietarios, incluidos los disidentes, tienen obligación de hacer frente a su abono con arreglo a la cuota de participación, ni puede compararse tampoco con los que menciona de forma expresa, y sí con aquellos vinculados al progreso o puesta al día de la Comunidad y con la mejor utilidad y servicio de los comuneros”.

El Tribunal Supremo descarta de entrada que un servicio que tenga que ver con actividades recreativas, esparcimiento o recreo pueda ser considerado como interés general para las comunidades de propietarios mientras que sí podrían serlo aquellos relacionados con el progreso y puesta al día de la comunidad.

¿SE PUEDE INSTALAR UN CARTEL DE «SE VENDE» O «SE ALQUILA» EN SU TERRAZA?

Modificación de elementos comunes y privativos

 

La instalación de carteles donde se indica «SE VENDE» o «SE ALQUILA» en la terraza de un vecino que es elemento común de uso privativo no debe entenderse que se debe al extremo de exigir un acuerdo de junta para la instalación, habida cuenta que no se trata de una obra definitiva que suponga una afección al aspecto exterior de la fachada, sino un elemento de permanencia provisional que no causa un perjuicio estético notorio a la comunidad.

Cierto es que es elemento visible en la fachada pero las comunidades no pueden llegar al extremo de querer autorizar esta instalación en zona de uso privativo a los vecinos que deseen vender su inmueble al no tratarse de obra permanente.